나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11716 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 324-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 334 소재 ‘용곡마을 아이파크 아파트’
남동측 근거리에 소재하며, 부근은 아파트, 소형 상가, 주택의 혼합지로 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

남동측으로 하향인 경사지를 석축을 이용하여 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로, 단독주택
부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 로폭 약6m 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가 요항표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.

2. 본건 기호 ""1""지상에 사진용지와 같이 제시외 건물 (ㄱ) 철파이프조 철판 지붕 차양이
소재하나 독자적으로 사용할 수 있는 구조물이 아니며, 토지에 영향을 미친다고 볼 수
없으므로 토지 평가시 감안치 않았음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층으로
(사용승인일 : 2021.07.02.)

외벽은 고급 미장 벽돌 마감
내벽은 벽지 및 타일 마감
창호는 샤시 마감

이용상태

기호(2) 1층 주택 -방1, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 주방 외
2층 주택 -방2, 거실, 욕실 겸 화장실 외

설비내역

위생설비, 도시가스 난방 설비, 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 철파이프조 철판지붕(벽체 없음) 차양 약 48㎡ 및 태양광 설비

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대 관계 미상임.

2. 본건 기호(1) 지상에 소재하는 바닥포장, 대문, 답장, 석축, 조경, 수목 등과
기호(2) 건물 전·후면 테라스 등은 일반적인 거래관행을 고려하여 토지 및 건물에
포함하여 평가하였음.

3. 제시외 건물 (ㄱ)은 개략적으로 면적을 측정하고 평가하여 작성하였으니 경매 진행
및 참여시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11716 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 324-23

용도: 단독주택

토지면적: 361.00㎡ (약 109.2평)

건물면적: 114.82㎡ (약 34.7평)

건물 제시외면적: 48.00㎡ (차양)

감정가: 551,114,680원 (5억 5,111만 4,680원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동에 소재하며, 인근에 '용곡마을 아이파크 아파트'가 위치하는 주거 밀집 지역에 속합니다. 주위 환경은 아파트, 소형 상가, 단독주택이 혼합된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 남동측으로 경사를 이루고 있으며, 석축을 이용하여 평탄하게 조성된 사다리형의 단독주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 도시지역(천안도시지역) 내 자연녹지지역에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 19일 접수된 천안남부새마을금고의 근저당권(채권액 372,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 인수 대상 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 556,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 고은애: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-20, 대항력 없음.

* 김은회: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-05-13, 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 및 단독주택이 혼합된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근 용곡마을 아이파크 아파트 등 대규모 주거단지가 배후 수요를 제공하므로 주거용으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 소형 상가도 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상업 시설이 크게 발달한 지역은 아니므로, 주거 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설은 지도 검색 필요)

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높습니다 (정확한 정보는 지도 검색 확인).

* 의료시설: 인근 지역의 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 업종(축산업 등) 영위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 외에 제시외 건물(차양 약 48㎡) 및 태양광 설비가 부합물로 평가되었으나, 이 부분의 정확한 상태 및 가치는 재확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상인 부분이 있으나, 현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 7월 2일 사용승인된 신축 단독주택으로, 건물 상태가 매우 양호합니다. 대지 361㎡에 연면적 114.82㎡의 단독주택과 제시외 차양, 태양광 설비가 포함되어 있으며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

권리상 인수되는 사항이 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 주거 환경이 안정적이고 교통 접근성이 우수하여 실거주 목적이나 장기적인 투자 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년식으로 즉시 입주 및 사용이 가능하며, 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적 입지: 아파트 단지 인근의 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 추가 가치: 제시외 차양 및 태양광 설비가 포함되어 있어 자산 가치를 상승시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 551,114,680원입니다.

주변 유사 단독주택 시세 분석 결과, 용곡동 일대 단독주택의 평당 매매가는 350만원에서 450만원 선으로 파악됩니다. 이를 토대로 단순 토지 가치만 산정해도 약 3억 8천만원에서 4억 9천만원 수준이며, 신축 건물 가치를 고려하면 실거래가 기준 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다.

다만, 경매 물건의 경우 권리관계, 명도 가능성, 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본건은 권리상 낙찰 후 인수되는 사항이 없고, 명도 부담도 적을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 약 110% ~ 120% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 경쟁 상황에 따라 조절이 필요합니다.

예상 입찰가: 6억 1천만원 ~ 6억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.