나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11698 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1614 천안불당지웰시티푸르지오2단지 근린생활시설3동 1층에프116호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11698 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1614 천안불당지웰시티푸르지오2단지 근린생활시설3동 1층에프116호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2025타경11698 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1614 천안불당지웰시티푸르지오2단지 근린생활시설3동 1층에프116호 | 감정가: 5,480,000,000원 | 최저가: 3,836,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치한 천안불당지웰시티푸르지오2단지 근린생활시설이며, 사건번호는 천안지원 2025타경11698 (1)입니다. 용도는 근린생활시설이며, 감정가는 5,480,000,000원으로 평가되었습니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 183.73제곱미터(약 55.58평)이며, 건물면적은 409.16제곱미터(약 123.90평)입니다. 모두 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 채권/채무 현황

본 경매 사건의 소유자 및 채무자는 농OOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지 조건

본건은 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 등이 밀집된 천안 신도시의 핵심 상업 지역입니다. 본건이 속한 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 매우 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구)에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 등의 포장도로에 접하고 있어 상업시설로서의 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

불당동은 천안의 신흥 상권으로 대규모 아파트 단지(지웰시티푸르지오)를 배후 수요로 두는 항아리 상권의 특성을 일부 가지고 있습니다. 본 물건은 일반상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

주변은 아파트 단지 및 상업시설이 주를 이루고 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 것으로 판단됩니다. 교육 환경으로는 상대보호구역(천안불당고등학교)으로 지정되어 있는 점을 참고해야 합니다. 주변 검색 결과, 해당 단지 인근은 주거 및 상업 시설이 발달되어 있으며, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 2017년 12월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 근린생활시설 3동 단층 건물 내 1층 에프116호입니다. 외벽은 석재치장타일 등으로 마감되어 건물 상태는 비교적 양호합니다. 내부 설비로는 공동 위생설비, 급·배수 설비, 소방설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.

현재 이용 상태는 ‘근린생활시설’이나, 특이하게 현재는 ‘공실’ 상태로 파악됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 낙찰 시 소유권을 모두 취득하게 됩니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되므로, 등기부상의 권리 관계는 말소기준권리를 중심으로 분석하여 인수되는 권리가 있는지 확인이 필수입니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세 권리 분석은 어려우나, 통상적인 임의경매 절차에 따라 안전하게 소유권 취득이 가능할 것으로 예상됩니다. 임대차 관계는 미상인 상태이므로, 명도 계획 수립 시 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 리스크

가장 큰 리스크이자 기회 요인은 ‘면적 및 호수 분할’에 관한 특이사항입니다.

1) 호수 분할 리스크: 등기부상에는 1개 호(에프116호)로 되어 있으나, 집합건축물대장에는 전유부가 6개 호로 분할된 상태입니다(감정평가서 참조). 낙찰자는 향후 등기 정리를 위해 분할된 6개 호에 대한 법적 대응 및 조치를 취해야 할 수 있습니다.

2) 현황 이용 상태: 현재 벽체 등의 호별 구분 없이 전체를 1개 호로 이용 중이며, 경계를 구분하는 내부 벽체 자체가 없는 상태(점선 표시)입니다. 이는 향후 임차인 구성 시 전체를 통으로 임대하거나, 건축물대장에 맞추어 6개 호로 분할하는 공사를 진행해야 할 수 있음을 의미합니다.

3) 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 빠른 시일 내에 임차인을 확보하는 것이 중요하며, 분할 임대 및 전체 임대에 대한 전략적 접근이 요구됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동의 일반상업지역 내 대규모 아파트 단지 배후 상권에 위치하여 입지적 우수성이 뛰어납니다. 건물 자체의 구조 및 준공 연도(2017년)도 양호한 편입니다.

다만, 등기부와 건축물대장 간의 호수 분할 문제가 존재하고, 현재 벽체 없이 공실로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 법적 및 물리적인 리스크로 작용할 수 있지만, 역으로 1개 대형 매장 또는 6개 개별 매장으로 유연하게 활용할 수 있는 기회 요인으로 작용할 수도 있습니다. 초기 명도 및 호수 정리에 대한 전문적인 컨설팅이 필요한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 천안 불당동 핵심 상권에 위치한 일반상업지역 내 물건으로, 배후 수요가 풍부하여 상권 가치가 높습니다.

대형 면적 활용 가능성: 약 123.90평의 대형 면적을 통으로 활용하거나(대형 프랜차이즈, 병원 등), 6개 호로 분할하여 개별 임대(소규모 전문점 등)를 놓을 수 있는 다목적 활용이 가능합니다.

가격 경쟁력: 공실 및 복잡한 권리 관계(호수 분할)로 인해 경매 진행 시 감정가 대비 상당한 가격 하락이 이루어질 가능성이 높습니다. 리스크를 감수하고 입찰에 참여할 경우, 시세 대비 낮은 가격으로 우량 자산을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매7계