나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502440 [1] 충청남도 금산군 군북면 동편리 163-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 군북면 동편리 소재 ‘군북면 동편2리 사무소’ 북동측 인근에 위치하며, 인근은 농가주택, 농경지(전, 답), 동식물관련시설, 임야 등이 혼재하는 지방도면 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 혹은 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 601번지방도 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호 2) : 사다리 형상의 평지로 주거나지 상태임.
일련번호 3) : 부정형 평지로 주거나지 상태임.
일련번호 4) : 부정형 완경사지로 휴경지 상태임.
일련번호 5) : 사다리 형상의 평지로 농가주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 2), 3) : 남동측으로 세로의 포장도로가 소재함.
일련번호 4) : 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.
일련번호 5) : 본건 남서측 및 남동측으로 세로의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2), 3), 5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>
일련번호 4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지""와 같이 본건 지상에 경제적 가치가 있을 것으로 판단되며, 토지 소유자가 식재한 것으로 탐문 조사되는 제시외 수목(조경수) 및 토지 소유자의 소유로 탐문조사되는 조경석 등이 소재하는 바 소유자에 의한 탐문조사 및 개략적인 실측 등으로 수량 등을 파악하였으며, 일반적인 거래 가능가격 및 기타 가치형성요인 등을 종합 고려하여 감정평가 하였음. 다만 조경수 및 조경석 등은 주관적 가치 및 선호도에 따라 거래가격이 상이하며, 소유자는 수목 등에 대해서 거래 의사를 밝혔는 바 현장조사시점과 경매진행시점의 수량 등이 변경될 가능성이 있으므로 경매 입찰 시 이해관계인은 이를 반드시 확인하시기 바라며, 토지의 경계 부근에 소재하는 제시외 수목 및 조경석 등에 대해서는 소유 관계를 재확인을 요함.
본건 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미할 것으로 판단되는 제시외 수목(자연목 등) 및 석축 등은 일반적인 부동산 거래관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 감정평가 하였음.
본건 일련번호 3), 4) 및 인접 필지의 경계부근에 후첨 ""사진용지""와 같이 타인소유로 탐문조사되는 제시외 컨테이너 2개동이 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 본건 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단 됨.
후첨 ""사진용지""와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외 조립식 풀장, 제시외 일체형 테이블, 제시외 견사 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 본건 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단 됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 일련번호 2)[동편리 164-3번지] 및 일련번호 3)[동편리 164-2] 지번으로 미등기 상태의 일반건축물대장이 발급되나 현장조사시 해당 지번의 건축물이 소재하지 않았는 바 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
바 닥 : 장판깔기, 일부 타일깔기 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1) : 농가주택으로 이용 중이며, 농업용창고는 소재불명임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"", ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 일련번호 5) 지상에 본건 일련번호 1) 건물의 종물 및 부합물 정도로 판단되는 제시외 건물 일련번호 ㉠이 소재하여 개략적인 실측면적 등에 의거하여 면적사정하고, 구조, 용재, 시공의 정도 등을 종합 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였음.

공부와의 차이

본건 일련번호 1) 건물 중 [부속건물 경량철골조 판넬지붕 단층 농업용창고 26.95㎡]는 현장조사시 구조, 규모, 이용상황 등이 같거나 유사한 건물이 포착되지 않아 소재불명으로 감정평가 외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가명세표 ㉠), 수목 및 조경석(감정평가명세표 ㉡) 포함.
목록1의 "부속건물 경량철골조 판넬지붕 단층 농업용창고 26.95㎡"는 감정평가시 소재불명으로 제외함.
매각토지 지상의 컨테이너, 조립식풀장, 일체형 테이블, 견사 등은 매각에서 제외함.
목록2,3 지번으로 미등기 상태의 일반건축물 대장이 발급되나, 감정평가시 해당 지번 건축물이 소재하지 않았음.
목록4는 지적도상 맹지로 농지취득자격증명 제출 필요하며(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 있을 수 있음.
목록2,3,4,5 지상권자의 매각에 따른 지상권 말소 동의서(경매신청서에 제출)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대전지방법원에서 진행하는 2025타경502440(1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 금산군 군북면 동편리 163-1번지이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건의 용도는 단독주택이며, 감정가는 767,756,400원입니다.

* 토지 면적: 3974.00㎡ (약 1202.18평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 103.58㎡ (약 31.33평)

* 건물 제시외 면적: 1.40㎡ (약 0.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 만OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 금산군 군북면 동편리 소재 '군북면 동편2리 사무소' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 농가주택, 농경지(전, 답), 동식물 관련 시설, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 601번 지방도 및 노선 버스 정류장이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2010년 9월 15일 접수된 만인산농업협동조합의 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 지상권(을8, 만인산농업협동조합, 2004년 5월 3일 접수)은 인수됩니다. 이 지상권은 목적이 건물 기타 공작물이나 수목의 소유이며, 존속기간은 2004년 4월 30일부터 30년입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

소유권이전청구권가등기(갑19, 2019년 10월 25일 접수)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

근저당권, 임의경매 개시결정, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 312,000,000원입니다.

임대관계는 미상임으로, 인수하는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 등은 별도 확인이 필요합니다. (다만, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 건은 농촌 지역에 위치하며, 인근에 농가주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 제한적입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 분석할 수 있는 JSON 데이터가 제공되지 않았습니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 부족하며, 주로 농업 활동 및 농촌 생활 기반의 환경입니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으나, 상세한 조사는 외부 자료 검색이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 농촌 지역의 주거지로, 인근 편의시설이나 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 지방도 및 버스 정류장이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 만인산농업협동조합 명의의 지상권이 인수되므로, 토지의 사용 및 처분에 제약을 받을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록4 토지는 지적도상 맹지이며 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

* 전용허가 및 원상회복 명령 가능성: 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 있을 수 있습니다.

* 제외되는 물건: 매각토지 지상의 컨테이너, 조립식풀장, 일체형 테이블, 견사 등은 매각에서 제외됩니다.

* 제외되는 건물: 목록1의 "부속건물 경량철골조 판넬지붕 단층 농업용창고 26.95㎡"는 감정평가 시 소재불명으로 제외되었습니다.

* 미등기 건축물: 목록2, 3 지번으로 미등기 상태의 일반건축물대장이 발급되나, 감정평가 시 해당 건축물이 소재하지 않았습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(감정평가명세표 ㉠), 수목 및 조경석(감정평가명세표 ㉡)은 매각에 포함됩니다. 다만, 수목 및 조경석의 경우 소유 관계 재확인 및 수량 변동 가능성이 있습니다.

* 타인 소유 제시외 컨테이너: 인접 필지 경계 부근에 타인 소유의 제시외 컨테이너 2개동이 소재하나, 이동 및 철거가 용이하여 본건 토지 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

그러나 선순위 지상권 인수, 농지취득자격증명 필요, 맹지 가능성 등 법적, 행정적 제약 사항이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

일부 제시외 물건은 포함되나, 특정 부속건물 및 지상 시설물은 제외되므로 현장 확인이 필수적입니다.

투자 목적이라면 권리 관계의 복잡성과 농지 취득 관련 규제 등을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3974.00㎡의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 감정가 대비 토지 면적이 넓어, 잠재적 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 767,756,400원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 경쟁 물건 비교가 어렵습니다. 특히 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터 분석이 불가하여 상세한 시장 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 선순위 지상권 인수, 농지취득자격증명 필요, 맹지 가능성 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 유사 물건 시세 조사가 선행되어야 합니다.

(주의: 임대관계가 미상인 임차인이 있을 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.