나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502448 [1] 대전광역시 서구 변동 65-37 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 변동 소재 ""대전변동초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 주상용, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대(도마.변동4구역 재개발정비사업지역내)로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 일련번호2는 가장형의 평지로서, ""단독(다가구)주택 건부지"" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 일련번호2 북측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도마변동4구역), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)(도마변동5구역 초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(2020-12-31)(도마변동4구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황, 용도지역, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록에 의거하였음.

나. 대상물건 일련번호2는 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

다. 대상물건 일련번호2의 지상에 식재되어 있는 소유자 미상의 제시외 수목 수 주는 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

라. 임대관계는 후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호1은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 ~ 지상4층 건물로서
(사용승인일 : 2019.03.29.)
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등임.
내벽 : -
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호1은 공부 및 건축물현황도 상 ""제1종근린생활시설(소매점, 1층) 및 계단실(1층), 단독주택(다가구주택, 지상2층~지상3층: 각 층별 각 5개호, 지상4층 : 3개호)"" 등임.

설비내역

기본적인 급.배수시설, 전기설비, 엘리베이터 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비된 것으로 조사되었음.
주차장설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

대상물건 일련번호2 지상 및 일련번호1의 종물 및 부합물의 형태로 소유자 미상의 제시외 건물(㉠,㉡)이 소재하고 있으며, 제시외 건물(㉠,㉡)은 실측에 의거 면적사정하였으며, 구조·이용상태·내구연한·유용성 등 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 적용하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 업무에 참고하시기 바람.

공부와의 차이

대상물건 일련번호1은 건물등기사항전부증명서 상 ""변동 65-37, 65-38번지"" 두 필지 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나 ""변동 65-38번지""는 토지대장 상 2018년 07월 16일 ""변동 65-37번지""로 합병되어 말소되었으며 현황 ""변동 65-37번지"" 단일 필지 지상에 소재하는 바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건 일련번호1의 위치 및 내부현황은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도 등을 근거로 표시하였으며, 현장조사 시 3층 제302호 외의 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

나. 대상물건 일련번호1의 옥탑 계단실은 일련번호1에 포함하여 감정평가하였으며, 일련번호1옥탑에 소유자미상의 이동통신중계기가 소재하고 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물, 옥탑 계단실 포함
2.옥탑에 소유자 미상의 이동통신중계기가 소재함.
3.건물의 등기사항증명서 상 소재 지번 중 "변동 65-38"은 "변동 65-37"로 합병되어 말소됨.
4.본건은 도마.변동4재정비촉진구역 재개발정비사업이 진행 중에 있으며, 본건 소유자는 조합원 분양을 신청하지 아니하여 현금청산대상자에 해당한다는 대전광역시 서구의 사실조회회신(2026.8.31.자) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502448 (1)

소재지: 대전광역시 서구 변동 65-37

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설 및 다가구주택)

감정가: 1,401,002,320원

토지면적: 323.40㎡ (약 97.83평)

건물면적: 483.61㎡ (약 146.32평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 사용승인일: 2019년 3월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 현황: 지상 1~4층 건물로서, 1층은 제1종근린생활시설(소매점) 및 계단실, 2~3층은 각 층별 5개호씩, 4층은 3개호로 총 13가구의 다가구주택으로 이용 중. (건축물표제부 참조)

옥탑: 옥탑 계단실 포함 매각 대상이며, 소유자 미상의 이동통신 중계기가 소재함.

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 대전광역시 서구 변동 소재 "대전변동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 주상용, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대입니다. 본 물건은 도마.변동4구역 재개발정비사업지역 내에 속해 있습니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 물건 북측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도마변동4구역), 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지등기부상 을1 근저당권 (2018.07.02. 접수, 한우리신용협동조합)이며, 건물등기부상 을1 근저당권 (2019.04.03. 접수, 한우리신용협동조합)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액 (등기부상): 약 1,700,000,000원 (토지부채권 총액 695,660,661원 + 건물부채권 총액 1,014,660,661원)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2022.07.25, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.02.01, 확정 2021.02.01, 배당 2025.03.18, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(여 ): 보증금 80,000,000원, 차임 10,000원, 전입 2021.09.02, 확정 2021.08.05, 배당 2025.03.18, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(조 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.28, 확정 2022.02.24, 배당 2025.03.18, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.03.07, 확정 2022.03.03, 배당 2025.07.25, 대항력 없음.

* 피 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.03.05, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 피 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.03.05, 확정 2021.03.12, 배당 2025.05.27, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(이 ): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.18, 확정 2022.01.27, 배당 2025.03.18, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.05.13, 확정 2019.05.13, 배당 2025.05.28, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.02.10, 확정일자 미상, 배당 2025.05.27, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.10.10, 확정 2019.10.10, 배당 2025.05.26, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(지 ): 보증금 69,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.07.28, 확정 2020.07.24, 배당 2025.03.18, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.10.16, 확정 2019.09.25, 배당 2025.02.27, 대항력 없음.

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 피 와 조 는 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되어 있어, 보증금 회수 절차에서 불리할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건은 금액이 명확히 기재되어 있으나, 관련 정보 누락은 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권 분석

* 지역 특성: 대상 물건은 기존 주택지대로, 단독(다가구)주택, 주상용, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 대전변동초등학교가 위치하고 있습니다.

* 재개발 잠재력: 본 물건은 도마.변동4구역 재개발정비사업지역 내에 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 현재 용도: 제1종근린생활시설(소매점)과 다가구주택으로 구성되어 있어, 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.5. 생활 정보

* 주변 교육 시설: 대전변동초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의 시설: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 소규모 근린생활시설이 주위에 분포하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재개발 사업 변동성: 재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 속도나 계획 변경 등에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다. (관련 유튜브 영상에서 철거 예정인 폐건물 및 쓰레기 적치 문제 언급됨)

* 소유자 미상 이동통신중계기: 옥탑에 설치된 소유자 미상의 이동통신중계기는 향후 관리 및 철거에 대한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 내부 상태 확인의 제약: 건물 감정평가 시, 일부 호실(3층 제302호 외)은 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 건축물현황도 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되어 있어, 명확한 현황 파악이 필요합니다.

* 쓰레기 처리 문제: 재개발 구역 내 일부 지역의 쓰레기 방치 및 악취 문제가 보도된 바 있어, 주변 환경 관리에 대한 주의가 필요합니다. (관련 기사 참조)

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축의 근린주택 겸 다가구주택으로, 재개발 구역 내 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 장점이 있습니다. 또한, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계가 명확합니다. 그러나 재개발 사업의 불확실성, 소유자 미상의 중계기 존재, 내부 확인 제약, 그리고 주변 재개발 지역의 쓰레기 문제 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 임차인 중 일부는 확정일자 등이 누락되어 있어 보증금 회수 절차에 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물의 가치 보유.

* 재개발 잠재력: 도마.변동4구역 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 다용도 활용: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 임대 수익 및 자가 활용 가능.

* 권리 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전한 거래 가능.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 보면, 전용면적 약 46~49㎡ 기준으로 5,900만원에서 20,900만원까지 다양하게 거래되었습니다. 그러나 본 물건은 전체 건물(약 483.61㎡) 및 토지(약 323.40㎡)를 일괄 매각하는 것으로, 개별 세대 가격과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

감정가는 1,401,002,320원입니다. 재개발 구역 지정, 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 재개발 사업의 불확실성, 내부 상태 확인 제약, 옥탑 중계기 문제 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 90~100% 수준인 약 1,260,000,000원에서 1,401,000,000원 범위로 예상합니다.

보수적으로 접근한다면 1,350,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.