나이스옥션 법원경매 제천 2025타경109 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 304 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 백운면 원월리 소재 ""원월교"" 서측 인근 ""38호국도"" 남측에 위
치하고 있는 부동산(주택)이며, 주위는 국도주변 농경지,과수원,주택,창고시설, 임야 등으로
형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1,3)는 일단지로서 차량 접근 가능하며,인근으로 국도가 통과하고 있어 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지(기호1,3)는 일단지로서 형태는 부정형이며, 인근 지세는 대체로 평탄하며,주택 건
부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지(기호1,3)는 남측으로 로폭 약3~4m도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

1※기호1토지 일부에 이동식구조인 컨테이너구조(사무실,약18㎡)가 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(기호2)은 2023.10.26자로 사용승인 되었으며,일반목구조 기와지붕 2층 단독주택
으로서


외벽: 연와벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 단독주택으로 이용하고 있음
1층: 방2,거실,주방/식당,화장실2,보일러실,다용도실,현관,내부계단 등.
2층: 방1,거실,화장실,내부계단 등

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 철재기둥 아크릴지붕, 차양겸 비가림막(하부 목재데크설치), 약25.5㎡(1층 소재)
㉡: 철재기둥 아크릴지붕, 차양겸 비가림막(하부 목재데크설치), 약8㎡(1층 소재)

공부와의 차이

본건 건물 1층의 면적은 공부상 122.4㎡ 이나 현황 실측면적은 120㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1,3토지는 2필지 일단지이며, 조경수가 식재되어 있으며, 조경수는 독립적인 경제적 가치가 크지 않아
거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가.
3.목록2(건물) 건물1층 면적은 공부상 122.4㎡이나 현황 120㎡이며, 실측면적으로 평가함.
4.목록1지상에 매각대상 아닌 컨테이너구조(사무실, 약 18㎡)가 있음.
5.가스저장탱크는 가스 공급업자 소유임이 탱크 외부에 표시되어 있음(매각대상에서 제외).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 제천지원 2025타경109 (1)

소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 304

용도: 단독주택

감정가: 467,152,280원

토지 면적: 1,080.00㎡ (약 326.7평)

건물 면적: 183.34㎡ (약 55.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 제OOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 1. 일괄 매각. 제시외 건물 포함.

2. 토지(목록1,3)는 일단지로 조경수가 식재되어 있으며, 독립적 가치가 크지 않아 토지에 포함 평가.

3. 건물 1층 면적은 공부상 122.4㎡이나 현황 120㎡로 실측면적으로 평가.

4. 목록1 토지 지상에 매각 대상 아닌 컨테이너 구조(사무실, 약 18㎡)가 있음.

5. 가스 저장 탱크는 가스 공급업자 소유로 매각 대상에서 제외.

1.1. 입지조건

본 건은 충청북도 제천시 백운면 원월리에 위치하며, 주위는 국도변 농경지, 과수원, 주택, 창고 시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다. "원월교" 서측 인근, "38호 국도" 남측에 자리하고 있습니다.

토지는 일단지로 차량 접근이 가능하며, 국도가 인접하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지 형태는 부정형이며, 지세는 대체로 평탄하여 주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 3~4m 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한 지역 500m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리 설정이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 2023년 11월 10일자 제천농업협동조합의 근저당(을2)에 의해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "법정지상권"이 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 등기부상 해당 지상권(을3)은 말소 처리되었으나, 실제 현황 조사를 통해 법정지상권 성립 여부를 면밀히 확인해야 할 중대한 위험 요소입니다.

건물 등기부상으로는 2023년 11월 10일 소유권 보존 등기(갑1) 후 제천농업협동조합의 근저당(을1)이 말소기준권리입니다.

*임차인 현황:

* 임재복 (보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2025-04-09)

- 대항력 없음.

- 인수 보증금 합계: 0원.

*토지 등기부 요약:

- 소유권 변동 이력: 2015년 정언순 지분 이전, 2022년 정언순 소유권 이전, 2022년 조충규 소유권 이전(매매금액 25,000,000원).

- 근저당: 제천농업협동조합 (2023-11-10, 288,000,000원), 이승현 (2024-11-20, 150,000,000원) - 모두 말소.

- 가압류: 서울보증보험(2025-02-10, 300,000,000원), 신용보증기금(2025-04-30, 294,910,158원), 하나카드(2025-07-29, 6,039,241원) - 모두 말소.

- 임의경매: 제천농업협동조합 (2025-05-20, 250,693,424원) - 말소.

- 등기부채권 총액: 1,038,949,399원.

*건물 등기부 요약:

- 소유권 보존: 조충규 (2023-11-10)

- 근저당: 제천농업협동조합 (2023-11-10, 288,000,000원), 이승현 (2024-11-20, 150,000,000원) - 모두 말소.

- 가압류: 서울보증보험(2025-02-10, 300,000,000원), 신용보증기금(2025-04-30, 294,910,158원), 하나카드(2025-07-29, 6,039,241원) - 모두 말소.

- 임의경매: 제천농업협동조합 (2025-05-20, 250,693,424원) - 말소.

- 등기부채권 총액: 1,038,949,399원.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역으로, 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주변 환경이 농경지, 과수원, 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 국도가 통과하여 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

*교통: 38호 국도 인접, 차량 접근 가능. 대중교통 정보는 제한적.

*편의시설: 백운면 소재지 내 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용 가능.

*자연환경: 주위가 농경지, 과수원, 임야로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

*주변 환경: 검색 결과, 백운면 지역에서는 숯가마 운영으로 인한 매연 및 악취 민원이 있었으나, 해당 시설에 대한 시의 매입 추진으로 해소 기대감이 있습니다. 또한, 과거 골재 채취장 관련 환경 이슈가 있었으나, 이는 특정 공사 현장에 국한된 내용으로 보입니다. 본 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

*법정지상권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 특수물건정보에 명시되어 있으며, 등기부상 말소된 권리(을3)와 관련하여 법정지상권 성립 여부는 반드시 현장 확인 및 법률 전문가 상담을 통해 명확히 파악해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

*제시외 건물 및 물건: 컨테이너 사무실(약 18㎡)은 매각 대상에 포함되나, 그 가치는 미미할 것으로 보입니다. 가스저장탱크는 매각 대상에서 제외됩니다.

*공부와의 차이: 건물 1층의 면적이 공부상 122.4㎡이나 현황 120㎡로 약간의 차이가 있으나, 실측 면적으로 평가되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

*미확인 임대 관계: 건물 전체의 임대 관계는 미상입니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2023년 사용승인) 단독주택으로 넓은 토지를 소유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 권리 분석상 "법정지상권"이라는 매우 심각한 잠재적 리스크가 존재합니다. 비록 등기부상 지상권이 말소되었더라도, 이에 대한 면밀한 법률적 검토 없이는 섣부른 입찰이 어렵습니다. 법정지상권 문제가 해결되지 않으면 사실상 부동산 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 주변 시세 정보로 제공된 연립/다세대 주택의 매매가는 본건 감정가와 큰 차이를 보이며, 이는 신축 단독주택의 개별적 가치를 반영하더라도 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

*신축 단독주택: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 즉시 입주 및 사용이 가능합니다.

*넓은 토지: 1,080㎡(약 326.7평)의 넓은 대지를 소유하고 있어 향후 활용 가능성이 있습니다.

*주거 환경: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 생활할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 467,152,280원입니다.

제공된 주변 시세 정보(연립, 다세대 주택)는 본 건과 주택 유형, 건축 연도, 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 주택들의 거래가는 3,500만원에서 9,500만원 수준으로, 본 건의 감정가와는 상당한 격차를 보입니다. 이는 백운면 지역 내 단독주택 시장과 연립/다세대 시장의 차이를 반영하거나, 본 건의 감정가가 현재 시장 상황 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

가장 중요한 고려 사항은 "법정지상권" 리스크입니다. 이 문제가 해결되지 않을 경우, 부동산의 실질 가치는 감정가 대비 현저히 낮아질 수 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

따라서, 법정지상권 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 법률 검토 후, 리스크 해소 가능성 및 그에 따른 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법정지상권 리스크를 감안하여, 감정가의 50~60% 수준에서 시작하여 법률 전문가의 정확한 진단 후 입찰가를 조정하는 것을 권유합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 280,000,000원.

(본 입찰가 산정은 제공된 제한적 정보와 중대한 법적 리스크를 가정한 것으로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.)

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