나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2364 [1] 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 45-92 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 소재 남일면행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2,6 : 3필 일단의 부정형 완경사지로서, 주거기타로 이용중임. 일련번호 4,7,8,9 : 부정형 및 사다리 완경사지로서, 도로등으로 이용중임. 일련번호 5,10,11 : 부정형 및 사다리 완경사지로서, 임야기타 상태임. 일련번호 12,13 : 부정형 완경사지로서, 전기타 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1,2,6 : 3필 일단의 토지로서, 남동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로(일련번호 4,7,8,9)에 접함. 일련번호 4,7,8,9 : 노폭 4m 내외의 단지내 도로등으로 이용중임. 일련번호 5,10,11 : 각각 북서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로(일련번호 4,7,8,9)에 접함. 일련번호 12 : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근이 가능함. 일련번호 13 : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> ■일련번호 2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> ■일련번호 4 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■일련번호 5 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> ■일련번호 6 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> ■일련번호 7 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■일련번호 8 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■일련번호 9 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■일련번호 10 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> ■일련번호 11 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> ■일련번호 12 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> ■일련번호 13 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골구조(경량철골구조) 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 등임. 내 벽 : 판넬 마감 등임. 바 닥 : 몰탈 위 노출 마감 등임. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 11의 이동식화장실 및 목록 13의 지상에 소재하는 타인소유 건물은 매각제외. 목록 4,7,8,9은 지분매각임. 목록 12,13은 지적상 맹지임.목록 12,13에 대하여 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등의 개정으로 농취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급관련 문의 후 입찰 요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경2364 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 45-92

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,120,180,090원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 내OOOOOOOO

1.2. 면적

* 토지 면적: 3105.00㎡ (약 939.3평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 84.00㎡ (약 25.4평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 지분

* 토지 지분: 3105㎡ (전체 지분)

* 건물 지분: 84㎡ (전체 지분)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 소재 남일면행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 일련번호 1, 2, 6 토지: 남동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로(일련번호 4, 7, 8, 9)에 접합니다.

* 일련번호 4, 7, 8, 9 토지: 노폭 4m 내외의 단지내 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 5, 10, 11 토지: 북서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로(일련번호 4, 7, 8, 9)에 접합니다.

* 일련번호 12, 13 토지: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 일련번호 1, 2, 6: 3필지가 일단의 부정형 완경사지로, 주거 및 기타 용도로 이용 중입니다.

* 일련번호 4, 7, 8, 9: 부정형 및 사다리형의 완경사지로, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 일련번호 5, 10, 11: 부정형 및 사다리형의 완경사지로, 임야 및 기타 상태입니다.

* 일련번호 12, 13: 부정형 완경사지로, 기타 상태입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

각 필지별로 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제4/5구역(지원) 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 일부 필지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용되고 있으며, 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 2019-12-27: 주식회사한만 소유권 이전 (매매 금230,000,000원)

* 2019-12-27: 내율사새마을금고 근저당권 (말소기준권리, 금1,500,000,000원)

* 2019-12-27: 청주중앙새마을금고 근저당권 (금780,000,000원)

* 2019-12-27: 내율사새마을금고 지상권설정 (말소)

* 2020-12-30: 김종필 근저당권 (금140,000,000원)

* 2025-05-14: 내율사새마을금고 임의경매개시결정 (청주지방법원 2025타경2364, 권리금액 363,789,430원)

토지 등기부채권 총액: 2,420,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 2023-04-18: 주식회사한만 소유권 보존

* 2023-04-28: 내율사새마을금고 근저당권 (말소기준권리, 금1,500,000,000원)

* 2023-04-28: 청주중앙새마을금고 근저당권 (금780,000,000원)

* 2025-05-14: 내율사새마을금고 임의경매개시결정 (청주지방법원 2025타경2364, 권리금액 363,789,430원)

건물 등기부채권 총액: 2,280,000,000원

3.3. 인수되는 권리

* 본 물건의 권리관계는 상기 등기부 현황에 명시된 권리 중 말소기준권리(을1, 2019-12-27 접수, 내율사새마을금고 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권(을2)은 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 남일면 효촌리 일대는 전반적으로 농경지와 임야가 분포하는 지역으로, 비교적 한적한 주거 및 근린생활시설 위주의 지역입니다. 인근에 남일면 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근성은 확보되어 있습니다.

청주시내 중심 상권인 성안길과는 거리가 있으나, 해당 지역의 상권은 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용되는 건물로 인해 일부 상업적 기능을 수행합니다. 인근에 '고화갈비살 청주본점' 및 '효촌육일집 효촌점'과 같은 식당이 소재하여 지역 내에서의 소비 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 유사업종 분석

본 물건은 근린생활시설(사무소) 용도로 이용되고 있어, 주변의 다른 근린생활시설이나 사무실 임대 수요를 고려한 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남일면 행정복지센터가 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리합니다. 농경지 및 임야가 많은 지역 특성상 대규모 쇼핑몰이나 문화 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 지역 내 소규모 상점 및 식당 등을 통해 기본적인 생활 영위는 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 대한 교육시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

주변 지역에 대한 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 목록 12, 13 토지에 대해서는 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금 반환이 불가합니다.

* 농지법 개정으로 농지취득자격증명서 발급 기간이 연장될 수 있으므로, 소관 행정기관에 발급 관련 문의 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 맹지 및 지분 매각

* 목록 12, 13 토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 관계 및 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 목록 4, 7, 8, 9 토지는 지분 매각 대상이므로, 다른 공유자들과의 협의 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

* 목록 11의 이동식 화장실 및 목록 13의 지상에 소재하는 타인 소유 건물은 본 매각 대상에서 제외됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 일부 토지는 가축사육제한구역, 비행안전구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 일부 필지는 건축법상 도로로 이용되고 있어, 건축 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 및 환경 문제

청주시는 전국에서 소각 시설이 많은 '소각도시'로 알려져 있으며, 일부 지역에서는 소각 시설 인근 주민들의 건강 문제와 환경 오염에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 대상 물건의 정확한 위치와 주변의 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)에 대한 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보로는 대상 물건 주변에 직접적인 혐오 시설이 언급되지는 않았으나, 청주시의 전반적인 소각 시설 현황 및 관련 이슈를 고려할 때 잠재적 리스크로 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 남일면 효촌리에 위치한 근린생활시설(사무소) 및 토지입니다. 감정가는 약 11.2억 원이며, 토지 3105㎡, 건물 84㎡로 구성되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 보입니다.

주요 특징으로는 농지취득자격증명 필요, 맹지 및 지분 매각 토지가 포함되어 있다는 점입니다. 또한, 일부 토지는 개발 제한 구역에 해당하며, 주변 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

청주시의 '소각도시'라는 특성과 관련하여 주변 환경에 대한 혐오시설 유무 및 잠재적 환경 영향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적 확보 가능성

* 소멸되는 권리 관계로 인한 권리 분석의 단순성

* 토지 이용 제한 및 맹지 문제를 해결할 경우의 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 1,120,180,090원(감정가)을 기준으로, 권리 관계 및 물건 특성, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 및 지분 매각 토지에 대한 활용 방안, 주변 환경(혐오시설 유무 등)에 대한 추가적인 조사 결과가 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 보증금이나 인수되는 채무가 없어 잠재적 가치 대비 낙찰 가능성이 있으나, 맹지 및 농지 취득 관련 규제 해소 방안이 명확하게 제시되지 않는 한, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적인 경매 낙찰가의 경우 감정가의 70~90% 선에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건은 특수 물건의 성격(맹지, 농취증 필요 등)을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 입찰 희망자는 해당 물건에 대한 현장 방문, 관련 법규 검토, 주변 시세 조사, 그리고 농지 관련 전문가 상담 등을 통해 철저한 사전 조사를 수행하고, 위험 요소를 충분히 반영한 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.