나이스옥션 법원경매 제천 2025타경107 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 293-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 백운면 원월리 소재 "다릿재터널" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 근린생활시설 및 주유소 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남동측으로 국도(38호선: 북부로)에 접하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 기호(2): 부정형의 토지로서 도로 및 법면으로 이용 중임. 기호(3,4): 부정형의 평탄한 토지로서 다량의 조경석 및 조경수가 소재하고 있음.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하며(기호1,3,4), 기호(2)는 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):생산관리지역,가축사유제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2018-02-23)<농지법>.접도구역<도로법> 기호(2):생산관리지역,가축사유제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2018-02-23)<농지법> 기호(3,4):보전관리지역,가축사유제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호(3,4)는 공부상 지목이 "전" 이나 현황은 조경석 및 조경수가 소재하는 잡종지 상태의 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (5): 일반철골구조 기타지붕(패널) 2층건물로서(사용승인일:2012.9.27) 외벽: 타일붙임 등 내벽: 몰탈위 페인팅, 일부 타일 붙임 등 창호: 샷시창호임. 기호(6): 일반철골구조 기타지붕(패널) 단층건물로서(사용승인일:2012.9.27) 캐노피임. 기호(7): 일반철골구조 철근콘크리트지붕 단층건물로서(사용승인일:2012.9.27) 외벽: 노출 콘크리트 및 타일 등 마감 내벽: 세멘몰탈 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호임. 기호(8): 일반철골구조 철근콘크리트지붕 단층건물로서(사용승인일:2012.9.27) 외벽: 노출 콘크리트 및 타일 등 마감 내벽: 세멘몰탈 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(5): 위험물저장 및 처리시설(1,2층: 주유소(사무실))로 이용 중임. 기호(6): 위험물저장 및 처리시설(캐노피)로 이용 중임. 기호(7,8): 제1종근린생활시설(수석 및 물품 경매전시장)으로 이용 중임.

설비내역

기호(5,7,8): 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 와 같이 제시외 물건이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공장저당법 제6조 기계기구 중 일련번호 1, 2번은 소재불명으로 매각제외하고 나머지 매각포함(감정평가서 참조)
3. 목록1지상의 제시외 물건의 구조, 규격 등을 참작하고, 마당포장, 담장, 간판, 수목은 거래관행을 고려하여 감정평가에 포함
4.목록3,4는 지목이 전이나 현황은 조경석 및 조경수가 소재하는 잡종지 상태의 토지임.
5.목록3.4는 농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수)
6. 그외 건물의 이용상태, 인접 도로 상태 등은 감정평가서 참조
7. 매각대상 아닌 타인소유 제시외 비닐하우스, 조경석, 조경수, 컨네이너사무실, 이동식 농막, 석조물 및 불상, 컨테이너 2동, 철골조천막지붕 창고은 제외
(자세한 내용은 현황조사보고서, 감정평가서의 건물 및 지적개황도 참조)
8. 목록1,2,3의 선순위 지상권등기에 대하여 신청채권자 제천농업협동조합으로부터 말소동의서 제출(2025.5.29.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경107 (1)

소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 293-14

주요 용도: 근린시설 (주유소, 위험물저장/처리시설, 제1종 근린생활시설)

감정가: 3,609,632,600원

토지 면적: 16,149.60㎡ (약 4,885.7평)

건물 면적: 689.97㎡ (약 208.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

신청 채권자: 제천농업협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 제천시 백운면 원월리에 소재하며, "다릿재터널" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 전, 답, 근린생활시설, 주유소 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 자유로우며, 남동측으로 국도 38호선(북부로)에 접하고 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.

토지는 기호(1)은 상업용 건부지로, 기호(2)는 도로 및 법면으로, 기호(3,4)는 지목이 전이나 현황은 조경석 및 조경수가 소재하는 잡종지 상태로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획상 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사유제한구역, 농업진흥구역, 접도구역 등이 복합적으로 지정되어 있습니다.

주변 검색 결과, 특이 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주유소 및 근린생활시설이 소재합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 신청 채권자인 제천농업협동조합이 제출한 선순위 지상권에 대한 말소 동의서로 인해, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 존재하는 선순위 지상권(을10) 및 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 확인된 총 채권액은 약 7,432,300,000원 (토지 약 34.2억원, 건물 약 40.0억원)으로, 감정가를 초과합니다.

말소기준권리는 제천농업협동조합의 근저당권 (2012.10.10. 접수)입니다.

임차인 현황:

* 농업회사법인호성(주), 조 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2019-01-30. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 배당신고일자 2025-05-30. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 20,000,000원, 차임 5,500,000원, 전입일자 2025-02-20. 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 국도변에 위치하여 유동 인구 및 차량 통행량이 있을 것으로 예상되며, 주유소, 위험물저장/처리시설, 제1종 근린생활시설(수석 및 물품 경매 전시장) 등으로 활용되었습니다.

넓은 토지와 건물을 보유하고 있어, 지역 특성에 맞는 다양한 상업적 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

토지 일부에 조경석 및 조경수가 소재하는 점은 관련 업종과의 연계 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

차량 이용 시 남동측 국도 38호선을 통해 제천 시내 및 인근 지역 접근이 용이합니다.

인근에 주유소 및 근린생활시설이 있으나, 대규모 편의시설은 제천 시내 이용이 필요합니다.

주변이 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 목록 3, 4 토지는 지목이 전이나 현황이 잡종지로, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 매수인은 반드시 해당 자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

제시외 물건: 비닐하우스, 컨테이너 사무실, 이동식 농막 등 일부 제시외 물건은 매각 대상에서 제외되므로, 매수 후 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

기계기구: 공장저당법 관련 기계기구 중 일련번호 1, 2번은 소재 불명으로 매각에서 제외됩니다.

토지 이용 제한: 생산관리지역, 보전관리지역, 농업진흥구역, 가축사유제한구역, 접도구역 등 다양한 용도지역 및 구역 지정으로 인해 향후 건축, 증축, 개발 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 국도변에 위치한 주유소 및 근린생활시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 건물을 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 높으나, 신청 채권자가 선순위 지상권에 대한 말소 동의서를 제출함에 따라 권리 인수 부담은 최소화될 것으로 예상됩니다. 임차인들 역시 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 농지취득자격증명 취득 요건, 제외되는 제시외 물건 및 기계기구, 그리고 복잡한 토지 이용계획은 매수인이 반드시 인지하고 철저히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

국도변의 입지적 이점을 활용하여 주유소, 물류 창고, 또는 기타 근린생활시설 등 다양한 사업으로의 전환 잠재력이 있습니다.

선순위 지상권 등 권리상의 부담이 소멸될 가능성이 높아, 상대적으로 안전하게 투자를 고려할 수 있습니다.

높은 등기부 채권 총액으로 인해 경쟁이 완화될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

조경석 및 조경수가 소재하는 토지는 직접적인 상업적 가치 창출 또는 조경 관련 사업의 연계 가능성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

본 물건은 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하며, 농지취득자격증명 요건, 일부 제외되는 매각 대상 물건 등 고려해야 할 제반 사항이 많습니다. 따라서 유찰 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 향후 활용 계획, 토지 이용 제한, 그리고 가장 중요한 선순위 지상권 말소 동의서의 실제 효력 등을 면밀히 조사 및 검토한 후 산정하는 것이 바람직합니다.

통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 경쟁 강도를 파악하며 입찰가를 결정하나, 본 건의 경우 잠재적 리스크를 감안하여 더욱 보수적인 접근이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문, 관련 법규 검토, 상세한 시장 조사를 선행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.