나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51272 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 590 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 ""개신초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반주위환경 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제306동 제12층 제1206호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 공도를 통하여 단지내 도로와 연계 되어 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,주거용지(공동주택용지(B-1), 건폐율30%이하, 용적률220%이하, 높이 25층이하),지구단위계획구역(개신지구),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),특수도로(보행자전용도로)(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(가경중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(가경초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(개신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(청주외국어고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

배당에서 보증금이 전액변제되지 아니하면 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51272 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 590 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호

* 용도: 아파트

* 건물명: 청주개신3주공아파트

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

* 토지지분: 65.2757㎡ (약 19.75평)

* 건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 전용면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 분양면적: 약 114.5㎡ (총면적 72607.401㎡ / 634세대 기준 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2003년 7월 11일

* 총동수: 6동

* 세대수: 634세대

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "개신초등학교" 북측 인근

* 주위환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.

* 도로: 공도를 통해 단지 내 도로와 연계되어 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 중로2류, 특수도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가경중, 가경초, 개신초, 청주외국어고)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 26일자 이금희씨의 가압류 (갑13)

* 인수되는 권리: 을구 8번 윤형진씨의 주택임차권 (2024년 6월 3일 등기, 금액 270,000,000원)

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 등기부채권 총액: 282,000,000원

* 임차인 현황:

* 박미옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-28, 대항력 없음.

* 윤형진: 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-30, 확정일자 2022-05-30, 배당신고일자 2024-06-03, 대항력 있음. (매각 후 인수 대상)

* 추유태: 보증금 1,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 8번 주택임차권(윤형진, 270,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 갑13번 가압류(이금희, 12,000,000원)가 말소기준권리이며, 그 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 최선순위 임차인: 윤형진 (대항력 있음, 보증금 270,000,000원, 매수인이 인수)

4. 상권분석

* 단지 정보: 청주개신3주공아파트 (2003년 7월 11일 사용승인), 총 634세대, 6개동 규모입니다.

* 주변 시설: 대규모 아파트 단지, 개신초등학교, 가경초등학교, 가경중학교, 청주외국어고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주차: 총 496대 주차 가능 (지상 4대, 지하 17대, 지하 전기차 충전소 13대 포함).

5. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량을 이용한 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경: 개신초, 가경초, 가경중, 청주외국어고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤형진의 보증금 270,000,000원입니다. 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 감정가와 인수 보증금의 근접성: 본 건의 감정가는 285,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 270,000,000원입니다. 이는 낙찰 후 매수인의 총 부담액이 시세보다 높아질 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 존재하나, 이는 일반적인 아파트 단지 환경에서 크게 문제되지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 서원구 개신동에 위치한 아파트로, 교육 환경이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 윤형진의 보증금 270,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 조건으로, 이는 본 건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이자 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가가 285,000,000원임에도 불구하고 인수해야 할 보증금이 270,000,000원에 달하므로, 낙찰 후 예상되는 총 부담액이 시세를 초과할 위험이 매우 높습니다.

* 따라서, 임차인이 배당을 얼마나 받을 수 있는지, 그리고 그 결과 인수되는 보증금이 얼마인지에 따라 투자 가능성이 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 윤형진 임차인의 배당 결과 확인이 필수적입니다. 배당을 통해 인수 보증금이 감소해야만 투자 가치가 생깁니다.

* 최근 실거래가(25,600만원 ~ 25,800만원)를 고려할 때, 인수 보증금을 포함한 총 부담액이 시세보다 낮아지는 수준에서의 낙찰이 필요합니다.

* 유찰 가능성이 높으며, 여러 차례 유찰될 경우를 대비하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 윤형진의 보증금 270,000,000원입니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 최근 매매 시세는 25,600만원에서 25,800만원 수준입니다.

* '인수 보증금'을 제외한 순수 물건 가치 기준으로 볼 때, 최근 시세를 반영한 예상 입찰가는 250,000,000원 내외로 산정할 수 있습니다.

* 그러나 이는 인수되는 270,000,000원의 보증금을 전혀 고려하지 않은 금액입니다. 실제로 본 건의 경우, 임차인의 배당으로 인해 인수 보증금이 줄어들지 않는다면, 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생하므로, 해당 금액을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 총 부담액 (낙찰가 + 인수되는 보증금)이 현재 시세(약 25,800만원)를 초과할 위험이 매우 높으므로, 임차인의 배당 결과를 면밀히 파악하고, 인수되는 보증금을 최소화할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 보수적으로 결정해야 합니다. (예: 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.