나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51272 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 590 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51272 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 590 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호 아파트 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2025타경51272 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 590 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 139,650,000원 | 용도: 아파트

1. 청주지방법원 2025타경51272 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51272 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 590 청주개신3주공아파트 306동 12층 1206호

용도: 아파트

감정가: 285,000,000원

토지면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

토지 지분율: 6527.57

건물면적 (전용면적): 84.80㎡ (약 25.65평)

건물 지분율: 8480

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 함OO

채권자: 주OOOOOOO

현재 경매 상태: 본건은 2회 유찰되었으며, 2025년 12월 3일 진행 예정인 최저 입찰가는 감정가의 49%인 약 139,650,000원입니다.

점유 관계: 현재 임차인 추유태 씨가 거주 중이며, 보증금 100만원, 월세 100만원으로 계약하였으나 전입 신고는 되어 있지 않습니다. 또한, 2025년 3월 28일 전입한 박미옥 씨가 있으나, 현 점유자는 알지 못한다고 진술하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 개신동에 위치한 '개신초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 양호한 편입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근 간선도로에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 여러 버스 노선(20-1, 20-2, 30-1, 30-2, 814, 823 등)이 운행 중입니다. 본건이 소재한 토지는 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있습니다. 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택용지(B-1)로서 건폐율 30% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 25층 이하 등의 규제를 받습니다. 또한, 지구단위계획구역(개신지구)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 주OOOOOOO에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 함OO 씨이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 임차인 추유태 씨가 전체를 점유하고 있으나, 전입 신고가 되지 않은 상태입니다. 더불어 박미옥 씨라는 임차인이 전입신고를 한 기록이 있으나, 현 점유자는 모르는 인물이라고 진술하여 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 이는 향후 명도 과정에서 추가 비용이나 시간 소요의 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

단지 주변에 아파트 단지와 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다. 이는 배후 수요가 탄탄하다는 것을 의미하며, 단지 내 또는 인근 상가를 통한 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 개신지구 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 개신초등학교, 가경초등학교, 가경중학교, 청주외국어고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀들의 교육에 유리합니다. 2003년경 준공된 아파트로, 이미 주거 단지로서 안정적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 단지 내에는 전기, 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 명도 관련 문제입니다. 임차인 추유태 씨의 전입 미신고와 박미옥 씨의 존재 여부 및 권리 관계에 대한 불분명성은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 법원 조사를 통해 명확히 확인해야 하며, 필요한 경우 강제집행 절차를 고려해야 합니다. 또한, 2회 유찰된 경매 물건이라는 점은 이러한 잠재적 리스크를 반영한 가격일 가능성을 시사하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 가축사육 제한구역 및 여러 학교의 보호구역에 속해 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 2회 유찰되어 감정가 대비 높은 할인율을 보이는 매력적인 투자 기회를 제공합니다. 주변 학교 및 편의 시설과의 접근성이 우수하여 실수요자나 투자자 모두에게 관심을 끌 만한 요소가 많습니다. 다만, 현재 파악된 임차인과의 복잡한 관계는 명도 과정에서의 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 정확히 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* **가격 메리트:** 2회 유찰로 인한 낮은 최저 입찰가 (감정가의 49%).

* **입지:** 청주시 서원구의 잘 갖춰진 주거 지역, 우수한 학군 및 교통 환경.

* **주거 안정성:** 84.80㎡ (약 25.65평)의 선호도 높은 면적.

* **개발 가능성:** 지구단위계획구역(개신지구) 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* **주의사항:** 복잡한 점유 관계로 인한 명도 리스크를 철저히 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계