나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10266 [1] 강원특별자치도 속초시 노학동 1326 속초테르바움 102동 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 노학동 소재 ""속초종합경기장"" 남동측 근거리에 위치하는 ""속초테르바움 제102동 제1층 제102호""로서, 주위는 농경지, 근린생활시설, 숙박 및 휴양시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(금속재) 4층 건중 102호로서

외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창 호 : 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중이며 복층 구조임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 인근의 공도와 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역(2018-08-08), 유원지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)
(2020-04-23)(접합), 가축사육제한구역, 관광지(2016-04-05)(척산온천)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1. 사건번호: 속초지원 2025타경10266 (1)

2. 소재지: 강원특별자치도 속초시 노학동 1326 속초테르바움 102동 1층 102호

3. 용도: 연립주택

4. 감정가: 688,000,000원

5. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

6. 토지면적: 229.46㎡ (약 69.41평)

7. 건물면적: 39.06㎡ (약 11.81평)

8. 경매구분: 부동산 임의경매

9. 채권자: 엠OOOOOOOOO

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경:

본 물건은 강원특별자치도 속초시 노학동 소재 "속초종합경기장" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 근린생활시설, 숙박 및 휴양시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 인근 공도와의 진출입이 용이합니다.

3. 토지 이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 유원지, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 관광지(척산온천)에 해당합니다.

3. 권리분석

1. 권리 내역:

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(을3, 엠씨아이대부주식회사, 2023-09-26)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

2. 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (별도 등기사항 확인 필요)

3. 임차인 현황:

* 임차인: 박옥자

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-20, 대항력: 없음

* 임차인: 유수협

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-18, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 집합건물 등기부 요약:

최근 등기 내역상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등이 다수 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,105,585,899원입니다.

4. 상권분석

1. 주변 입지:

속초종합경기장 인근에 위치하며, 관광지 및 숙박시설이 인접해 있어 관광객 유입 가능성이 있는 지역입니다. 다만, 농경지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

2. 토지 이용 현황:

본 물건의 토지는 부정형의 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

1. 편의시설:

주변에 근린생활시설 및 숙박/휴양시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2. 교통:

차량 접근이 용이하며, 대중교통 편의성은 보통입니다.

3. 주거 환경:

철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층에 위치한 연립주택이며, 복층 구조로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 화재탐지, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 과도한 채권 총액:

등기부채권 총액이 11억 원을 초과하여 감정가(6.88억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰 후에도 채권 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음을 시사합니다.

2. 임대관계 미상:

등기 외 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3. 토지이용규제:

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 유원지 등에 저촉되어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 속초시 노학동에 위치한 속초테르바움 연립주택입니다. 2020년에 준공된 신축급 건물이며, 특히 229.46㎡(약 69.41평)에 달하는 넓은 토지 지분이 강점입니다. 건물 면적은 39.06㎡(약 11.81평)으로 비교적 작지만, 복층 구조로 공간 활용도를 높였습니다.

주변에 관광지 및 휴양시설이 있어 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 높은 채권액으로 인해 경매 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 지분:

작은 건물 면적 대비 넓은 토지 지분(약 69.41평)은 향후 재건축이나 개발 가능성을 고려할 때 큰 장점이 될 수 있습니다.

2. 신축급 건물:

2020년 준공된 건물로 비교적 최신 설비와 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

3. 입지 조건:

속초 관광지 인근에 위치하여 관광 수요를 활용한 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

1. 시세 분석:

같은 단지인 "속초테르바움" 내에서 2026년 4월에 거래된 74.93㎡(약 22.67평) 건물 면적의 연립주택이 4억 8천만 원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,117만 원 수준입니다. 해당 물건의 토지 지분은 161.08㎡(약 48.73평)였습니다.

본 물건은 건물 면적은 약 11.81평으로 더 작지만, 토지 지분은 69.41평으로 해당 거래 물건보다 훨씬 넓습니다. 최근 거래가격을 토지 면적 기준으로 환산 시, 평당 약 985만 원으로 계산됩니다. 이를 본 물건의 토지 지분에 적용하면 토지 가치만 약 6억 8,300만 원에 달합니다. 건물 면적(11.81평)과 해당 거래의 평당 건물 가격(약 2,117만 원)을 적용하면 건물 가치는 약 2억 5천만 원으로 추산됩니다. 따라서 토지와 건물을 합산한 시장 가치는 약 9억 3천만 원 이상으로 추정되나, 이는 비교 사례의 개별 특성을 고려해야 합니다.

감정가는 6억 8천만 원으로, 이는 넓은 토지 지분에 대한 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

2. 권리관계 및 채권액 고려:

본 물건의 등기부채권 총액은 11억 원을 초과하며, 이는 감정가 6.88억 원을 훨씬 상회합니다. 경매 낙찰가율이 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

3. 예상 입찰가:

감정가 6억 8천만 원을 기준으로, 시세 분석 결과 및 높은 채권 총액을 고려할 때, 공격적인 입찰을 위해서는 감정가 이하의 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 6억 원 ~ 6억 8천만 원

다만, 넓은 토지 지분의 가치가 시장에서 높게 평가될 경우 경쟁이 치열해질 수 있으므로, 본 물건의 상세 가치를 재평가하고 시장 상황을 면밀히 모니터링하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.