나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10267 [1] 강원특별자치도 속초시 노학동 1326 속초테르바움 102동 1층 103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 셰계 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 노학동 소재 ""속초테르바움 제102동 제1층 제103호""로 인근은
척산온천휴양촌, 속초시청소년수련관, 속초종합운동장, 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등
으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보
아 전반적인 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(금속재) 4층 중 1층103호로, 건축물대장상 2020.4.24.자로 사용
승인 되었음.
외벽 : 화강석판재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
바닥 : 장판지 및 일부 타일마감 등
천장 : 벽지마감 등
창호 : 샤시 2중창 유리 등임.

이용상태

공동주택(연립주택) 단위세대로 이용중임.
1층: 방, 거실, 주방겸식당, 욕실, 파우더룸, 드레스룸, 실외기실, 계단실, 현관, 발코니 등
지하: 방2, 거실, 욕실, 계단실 등

설비내역

기본적인 위생설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차
장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로 공동주택(연립주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 지구단위계획구역(2018-08-08) , 유원지(저촉) , 중로3류(폭 12m
~15m)(2020-04-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지
(2016-04-05)(척산온천)<관광진흥법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 지하1층의 전면부분은 사실상 1층이고(후면부는 지하1층) 1층의 계단을
통하여 출입하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지하1층의 전면부분은 사실상 1층이고(후면부는 지하1층) 1층의 계단을 통하여 출입하고 있다는 감정서 내용 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 속초지원 2025타경10267 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 속초시 노학동 1326 속초테르바움 102동 1층 103호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 717,000,000원

* 토지면적: 241.51㎡ (약 73.06평)

* 토지지분: 241.5119㎡ (약 73.06평)

* 건물면적: 57.94㎡ (약 17.53평)

* 건물지분: 57.9373㎡ (약 17.53평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠 )

* 사용승인일: 2020년 4월 24일

* 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕(금속재)

* 총층수: 4층 중 1층 (지하 1층 일부 포함)

* 특이사항: 지하 1층 전면부가 사실상 1층으로, 1층 계단을 통해 출입하고 있음.

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 속초시 노학동 소재 "속초테르바움" 단지 내에 위치.

* 주위환경: 척산온천휴양촌, 속초시청소년수련관, 속초종합운동장, 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 시내버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 도로: 해당 물건 단지 내 포장도로를 통하여 출입 가능함.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 유원지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 관광지(척산온천)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음. 일반적으로 말소기준권리 설정일 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 말소기준권리: 2023년 1월 2일 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권 (을3)이 말소기준권리임.

* 총 등기부채권액: 1,241,651,387원.

* 인수 보증금: 0원.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상으로, 보증금 또는 차임 정보가 없어 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요함. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 불분명함)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 임정희 (갑2, 2020-07-03), 최정은 (갑4, 2023-01-02, 매매 719,000,000원)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (을3, 2023-01-02, 618,800,000원, 말소기준), 김영애 (을4, 2023-03-20, 200,000,000원)

* 가압류/압류: 롯데카드 (갑7), 강원신용보증재단 (갑8), 전영수 외 1명 (갑9), 속초시 (갑10), 느티나무제사차유한회사 (을3-2, 2025-02-27, 3번근저당권부채권 근질권설정), 다미존주식회사 (갑11), 국민건강보험공단 (갑13)

* 임의경매 개시 결정: 엠씨아이대부 (갑12, 2025-05-20, 519,747,285원)

1.3. 상권 및 생활정보

* 건물 연혁: 2020년 4월 24일 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당함.

* 내부 구조 (감정평가서 기준):

* 1층: 방, 거실, 주방겸식당, 욕실, 파우더룸, 드레스룸, 실외기실, 계단실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있음.

* 지하층: 방 2개, 거실, 욕실, 계단실 등으로 구성되어 있으며, 전면부는 사실상 1층으로 사용되고 있음.

* 주요 설비: 기본적인 위생설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장 시설이 갖추어져 있음.

* 주변 시설: 척산온천, 속초종합운동장, 속초시청소년수련관 등 여가 및 체육시설이 인접해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준임.

1.4. 잠재적 리스크

* 공부상 면적과 실제 이용 면적 차이: 지하층의 전면부가 사실상 1층으로 사용되고, 1층 계단을 통해 출입하는 구조는 공부상 표기(지하)와 실제 이용 상태(1층) 간 차이로 인해 혼란을 야기하거나 명도 시 문제 발생 가능성이 있음.

* 임대차 관계 미상: 명확한 임차인 현황 파악이 어렵고, 보증금 등 상세 정보가 불분명하여 임차권 인수 가능성 및 명도 협상에 대한 불확실성이 존재함. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 인수되는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 면밀한 확인이 필요함)

* 높은 감정가 대비 낮은 최근 시세: 감정가 7억 1천 7백만원에 비해 최근 실거래 사례가 3억 7천만원 ~ 4억 8천만원 수준으로, 시세와의 격차가 상당하여 낙찰가율이 낮을 수 있음.

2. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 속초시 노학동 소재 속초테르바움 연립주택입니다. 비교적 신축 건물이며, 척산온천, 속초종합운동장 등 관광 및 생활 편의시설과 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히 지하층이 사실상 1층처럼 사용되는 독특한 구조는 공간 활용도를 높일 수 있는 장점이 될 수 있으나, 공부와의 차이로 인한 주의가 요구됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 불분명한 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높게 책정되어 있어, 시세 반영 여부에 대한 신중한 접근이 필요하며, 이러한 격차는 경매에서 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

3. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 관광/레저 접근성: 척산온천, 속초종합운동장 등 주요 관광 및 여가 시설이 인접하여 편리함.

* 주거 편의성: 속초시 내 위치하여 기본적인 생활 기반 시설 이용이 용이함.

* 독특한 구조의 잠재력: 지하층의 실질적 1층 활용 가능성은 공간 활용도를 극대화할 수 있는 잠재력을 지님.

4. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지인 속초테르바움의 74.93㎡ 면적의 1층 매물이 2026년 4월 8일에 4억 8천만원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물 면적은 57.94㎡로, 비교 대상 매물보다 작다는 점을 고려해야 합니다.

면적당 단가를 적용하여 시장 가치를 추정하면 다음과 같습니다.

* 비교 매물 1 (1층, 74.93㎡)의 면적당 단가: 480,000,000원 / 74.93㎡ ≒ 6,405,000원/㎡

* 본 물건 (57.94㎡)의 추정 가치: 57.94㎡ * 6,405,000원/㎡ ≒ 371,180,000원

최근 거래 사례(3억 7천만원 ~ 4억 8천만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 3억 7천만원에서 4억 3천만원 사이로 추정됩니다.

감정가(7억 1천 7백만원)가 시장 시세보다 현저히 높게 책정된 점을 감안하면, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 가치 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 400,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.