나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20635 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 1655-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 "행구동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

유사사다리형 평지로서 현황 "전 및 일부도로 등" 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 본건 남측으로 본건 일부 및 인접토지를 이용한 로폭 약3미터 내외의 시멘트포장 도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상 및 경계부근에 유실수(사과나무 외), 비닐하우스, 비가림시설, 계사 등이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목이 "전"이나 현황 "일부 도로 등" 상태 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 제시외 시설물(비닐하우스 및 비가림시설, 계사) 포함, 지적경계불분명
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 경계 부분에 분묘소재(분묘기지권 성립여부 불분명, 정확한 경계는 측량 등 필요)
- 공부상 전이나 현황 일부 도로
- 지적도상 맹지이나 남측으로 본건 일부 및 인접지를 이용한 노폭 약 3m 도로 소재
- 감정평가액(최저매각가격)은 현황 일부 도로인 점을 감안하고, 수목(유실수 등)을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20635 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 1655-4

용도: 전

감정가: 1,062,280,000원

토지면적: 3015.00㎡ (약 912.01평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 45.80㎡ (약 13.85평) - 비닐하우스, 비가림시설, 계사 등

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOOOO (원주원예농업협동조합으로 추정)

특이사항: 중복사건, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 "행구동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 토지 형태는 유사 사다리형 평지이며, 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "전 및 일부 도로 등" 상태입니다. 지적도상 맹지이나, 본건 남측으로 본건 일부 및 인접 토지를 이용한 노폭 약 3미터 내외의 시멘트 포장 도로가 소재하여 접근이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 농림지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(일부 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 을19 근저당권(농업협동조합자산관리회사)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 경매 절차로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(을19, 을20, 을21 근저당권, 갑12~갑14, 갑17~갑18, 갑21, 갑23~갑26 가압류 및 압류, 갑25 강제경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 4,284,960,471원입니다. 제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않으나, 분묘기지권은 등기부상의 권리가 아니므로 별도 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 주거지역(아파트, 단독주택)이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 행구동행정복지센터가 있어 기본적인 행정 서비스 접근성은 양호합니다. 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 지역과 농경지가 섞여 있는 점을 고려할 때 상권 형성에는 한계가 있을 수 있습니다. 특히 본건 용도가 "전"이고 농업진흥구역에 포함되는 점은 상업적 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 행구동행정복지센터가 있어 기본적인 행정 서비스 이용이 편리합니다. 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성상, 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 주거 단지나 원주시 중심 시가지 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 행구수변공원 등 여가 시설이 인근에 위치합니다. 도로 상태는 지적도상 맹지이나 현황 3m 도로가 있어 접근성은 있으나, 향후 도로 확장 등 개발 계획에 따라 변동 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건과 동일한 물건에 대한 여러 개의 경매 사건이 진행 중이거나 있었던 것으로 보입니다 (갑25, 갑22 참조). 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 경계 부분에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권은 분묘의 설치 및 관리를 위한 타인 토지 사용권으로, 그 범위는 분묘의 기지 및 수호, 제사에 필요한 공지를 포함하며, 토지 소유자에게 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다. 최근 판례에서는 분묘기지권자의 지료 지급 의무를 인정하는 경향이 있어, 향후 토지 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있으며, 정확한 경계 확인 및 성립 여부, 범위, 지료 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건 용도가 "전"이므로 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 입찰 기일 내에 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수되고 소유권 이전이 불가능합니다. 입찰 전 해당 관서에 미리 발급 가능 여부 및 절차를 문의해야 합니다.

* 현황 도로: 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 이는 토지 사용에 있어 분할 또는 개발 시 제약이 될 수 있으며, 도로로 이용되는 부분의 법적 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 감정평가액 산정 시 이를 반영하였으나, 실제 이용 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 지적 경계 불분명: 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 맹지 및 인접 도로 이용: 지적도상 맹지이나 현황 약 3m 도로를 이용하고 있습니다. 이 도로에 대한 통행권 확보 및 법적 문제가 없는지, 그리고 해당 도로를 이용하는 다른 토지와의 관계 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

* 제시외 시설물: 비닐하우스, 비가림시설, 계사 등이 존재하며, 이는 일반적으로 매각에 포함될 수 있습니다. 다만, 정확한 인수 여부 및 철거 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 일부 축종에 대한 사육 제한이 있습니다.

* 원주시 지역의 갈등 유발 시설: 원주시 전반적으로 태양광 발전 시설, 쓰레기 처리 시설, 아스콘 공장 등과 같은 갈등 유발 시설 추진으로 인한 주민 간 마찰이 보고되고 있으나, 본 물건지 인근에 해당 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 위치한 약 912평 규모의 전(밭)으로, 감정가는 10억 6천여만원입니다. 행구동행정복지센터와 인접하여 기본적인 행정 접근성은 양호하며, 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성을 가집니다. 그러나 본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 공부상 지목과 현황이 다른 점, 경계 부분에 소재하는 분묘로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명 및 지료 지급 가능성, 농지취득자격증명 필수 발급, 지적도상 맹지이나 현황 도로를 이용하는 점, 제시외 비닐하우스 등의 시설물 존재, 중복 및 공동 담보 물건이라는 점 등이 주요 검토 사항입니다. 특히 분묘기지권과 현황 도로 이용 문제는 토지 사용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 원주시 행구동 지역은 도시 계획에 따라 개발 가능성이 있는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 지가 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 현황 도로로 이용되는 부분이 있어, 향후 도로 관련 개발이나 인접 토지와의 협상에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적(약 912평)은 향후 개발 또는 활용 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경매 시장의 경쟁률, 그리고 본건이 가진 리스크(분묘, 현황 도로, 농지 자격, 중복 경매 등)를 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 최초 감정가 1,062,280,000원을 기준으로, 현황 도로 및 분묘 관련 리스크를 고려한 적정 감가율을 적용하고, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 향후 개발 계획 등을 추가로 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 입찰 참여 전, 반드시 현장 답사를 통해 제시외 물건, 도로 현황, 분묘 상태 등을 직접 확인하고, 관련 법규 및 절차에 대한 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.