나이스옥션 법원경매 안산 2025타경616 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 729-5 센스빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인:2001.10.25)
외벽: 외장 사이딩 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, W.C, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산
공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소
음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경616 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 729-5 센스빌 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

* 건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산공업고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2020-08-11

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권 행사가 가능한 경우 보증금 반환 관련 위험이 존재할 수 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022-04-04)

* 총 채무액: 2,071,000,000원

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고: 타 공유자가 경매 절차에 참여하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (전세사기피해자 관련): 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권이 있습니다. 이에 따라 보증금 반환에 대한 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보는 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리만 인수 대상이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지상 4층 중 4층 402호

* 이용 상태: 다세대주택 (방 3, 주방, 거실, W.C, 현관, 발코니 등)

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등

* 사용승인일: 2001년 10월 25일

5.2. 주변 편의시설

본 건은 안산공업고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용이 용이한 버스정류장이 인근에 소재합니다. (추가적인 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 외부 검색 결과에서 특정되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 133,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전세사기피해자 우선매수권 행사가 가능하여 보증금 반환 관련 위험이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 타 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공되어 약 25년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가는 110,000,000원이나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 전세사기피해자 우선매수권 등의 복합적인 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 부곡동 지역의 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 자체의 이용 상태 및 설비는 기본적인 주거 기능을 충족하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도가 유사한 물건들이 105,000,000원에서 140,000,000원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다. (예: 2026년 3월, 71.95㎡ 건물 140,000,000원 거래)

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 존재 및 전세사기피해자 우선매수권 등의 리스크 요인이 존재하므로, 보증금 인수 여부와 관련 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 잠재적 위험을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 시에는 해당 물건의 권리 관계를 최종적으로 확인하고, 예상되는 추가 비용 등을 산정한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.