나이스옥션 법원경매 안산 2025타경614 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 943-7 모아빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '안산동산고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로
외벽 : 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

공동주택 - 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산동산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

구분건물의 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경614 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 943-7 모아빌 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

건물면적: 67.36㎡ (약 20.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 구분건물의 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, '안산동산고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용

인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지 위에 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산동산고등학교, 이호초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 김현상이라는 임차인이 거주 중입니다.

* 김현상: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2020-06-30, 확정일자 2022-09-19, 배당신고일자 2025-08-04. 대항력 없음.

* 김현상: 보증금 145,000,000원 (1차 보증금 증액분 45,000,000원 포함), 전입일자 2020-06-30, 확정일자 2024-05-10, 배당신고일자 2025-08-04. 대항력 없음.

3.2. 권리분석 종합

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금이 소멸될 것으로 보입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2019년 12월 4일 접수된 안산신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 161,592,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매/임대 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 형태의 다세대주택(도시형생활주택) 거래 사례가 있습니다.

* 49.42㎡ (약 14.95평) 면적의 다세대주택이 2026년 3월 37,300,000원에 거래되었습니다. (평당 약 24,950,000원)

* 71.19㎡ (약 21.54평) 면적의 다세대주택이 2026년 3월 38,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 17,874,000원)

* 84.8㎡ (약 25.65평) 면적의 다세대주택이 2026년 3월 23,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,967,000원)

본 물건의 전용면적은 67.36㎡ (약 20.37평)이며, 2025년 건축된 이안애(71.19㎡)의 최근 거래가(38,500,000원)와 평당 시세(약 17,874,000원)를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 시장 가치는 약 364,150,000원 (20.37평 * 17,874,000원/평) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 279,000,000원보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건 인근에는 '안산동산고등학교'와 '이호초등학교'가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위로 다세대주택, 근린생활시설, 공원(각골공원 등)이 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통

본 물건은 수도권 4호선 '상록수역' 및 '한양대입구역'을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선(41, 700시외, 712, 737, 8467, 909 등)이 인근을 운행하여 시내외 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도 등기

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 '구분건물의 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 주의사항입니다. 이는 건물 소유권과 별도로 토지에 대한 등기사항에 문제가 있을 수 있음을 시사하며, 소유권 행사에 제약을 주거나 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 사안입니다. 입찰 전 반드시 토지 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 확인하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계나 사용 이력이 명확하지 않을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 주거지역에 위치하며, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 고려할 때, 감정가 대비 높은 시세 상승 여력을 가진 것으로 분석됩니다. 하지만, '토지에 별도 등기 있음'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 이는 투자 가치를 크게 훼손할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 해당 리스크에 대한 면밀한 분석과 해결 방안 모색이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

주변 유사 물건들의 최근 거래 시세가 감정가 대비 상당히 높은 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 양호한 입지 조건

주거지역으로서 학교, 근린시설, 공원 등이 인접해 있으며, 대중교통 접근성 또한 우수하여 실수요자나 투자자 모두에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

8.3. 도시형생활주택

최근 준공된 건물로, 현대적인 주거 형태를 갖추고 있어 젊은층이나 1인 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,000,000원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건들은 평당 약 17,874,000원에서 24,950,000원의 가격으로 거래되고 있습니다. 본 물건의 전용면적(약 20.37평)을 기준으로 환산하면 시장 가치는 약 364,150,000원 수준입니다.

그러나 '토지 별도 등기'라는 중대한 위험 요소를 감안할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 일반적으로 이러한 중대 하자가 있는 물건의 경우, 감정가의 80~100% 범위 내에서 결정되거나, 위험 해소 가능성에 따라 달라집니다.

종합적으로 고려했을 때, 현재 시점에서 예상되는 합리적인 입찰가 범위는 감정가인 279,000,000원을 기준으로, 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 경우 270,000,000원 ~ 290,000,000원 수준을 제시합니다. 만약 토지 별도 등기 문제가 명확하게 해결될 수 있다면, 시장 시세에 근접한 300,000,000원 이상도 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법률 전문가 상담 등을 통해 보다 정확한 가치 평가 및 위험 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.