나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52360 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 853-6 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""본오중학교"" 남측 인근에 소재하며 주위는
다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류자이 소재하는등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 중 4층 402호로서
외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 샷시창호 마감등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 자루형 유사의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 귀제시목록(등기사항전부증명서)과 집합건축물대장상의 각층면적(감정평가명세표 참고)
과 차이가 있는바 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택임(2025.5.22.기준)
본건 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상의 각층 면적, 옥탑(집합건축물대장)이 차이가 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52360 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 853-6, 4층 402호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 21.86㎡ (약 6.61평)

토지지분: 21.864599999999996㎡ (약 6.61평)

건물면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

건물지분: 34.15㎡ (약 10.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

건축물대장상 용도: 도시형생활주택 (2025.5.22. 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층 402호

최초 사용승인일: 2013년 09월 06일

3. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본오중학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 기타 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

본 건은 채권자 최OO의 강제경매로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 강제경매(을구 4번)입니다.

주요 권리로는 임차인 최순애 씨의 주택임차권(을구 1번)이 있습니다.

이 임차권은 2022년 9월 15일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 140,000,000원입니다.

등기부등본상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

즉, 임차인의 보증금 140,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 본오동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

본오중학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

주변에 위치한 '이안애', '준하이츠빌B동' 등의 공동주택 거래 사례를 볼 때, 유사한 유형의 주거 상품이 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

6. 생활정보

교육시설: 본오중학교가 인접해 있습니다. 인근에 초등학교 및 고등학교 등 추가적인 교육 시설이 있을 수 있습니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 최순애 씨의 보증금 140,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 경매 낙찰가로 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상의 각 층 면적 및 옥탑 면적에 차이가 존재합니다. 이는 감정평가서를 통해 상세 확인이 필요합니다.

경매 절차상의 변수: 배당 절차에서 임차인에게 얼마만큼의 금액이 배당될지에 따라 매수인의 최종 인수 금액이 달라질 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간을 찾는 실수요자 또는 투자자에게 고려될 수 있는 물건입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 140,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

감정가 115,000,000원 대비 임차 보증금이 더 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰가와 배당 결과에 따른 최종 인수 비용을 신중하게 계산해야 합니다.

등기부와 건축물대장 간 면적 차이 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

9. 투자 포인트

안산시 본오동 지역의 주거 상품으로서, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

선순위 임차인 부담을 고려한 전략적인 입찰을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 존재할 수 있습니다.

소형 주거 공간은 실수요자들의 꾸준한 수요가 있어 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 시장 가치는 약 145,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 추정됩니다. (최근 거래 사례 및 물건 규모, 연식 등을 고려)

매수인이 부담하게 될 총 비용은 입찰가와 인수하는 임차 보증금(140,000,000원) 중 미배당분을 합한 금액이 됩니다.

만약 입찰가가 140,000,000원 미만으로 결정될 경우, 매수인의 총 지출은 약 140,000,000원이 됩니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 총 지출 금액이 예상 시장 가치보다 낮아야 합니다.

이에 따라, 총 지출액 140,000,000원을 기준으로, 약간의 수익을 확보할 수 있는 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 지출액은 약 140,000,000원이 되며, 예상 시장 가치 대비 약 10,000,000원 ~ 20,000,000원의 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다.

이 금액은 권리 인수 및 추가적인 제반 비용을 고려한 보수적인 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.