나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52378 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 653-9 중앙하이츠빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "상록수역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감. 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등의 부대설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리 지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1층 소재 소규모 창고는 매각에서 제외함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52378 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 178,000,000원

토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

건물면적: 58.16㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 653-9 중앙하이츠빌 5층501호

건물명: 중앙하이츠빌

준공연도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지상 5층 중 5층

세대수: 총 8세대 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "상록수역" 북측 인근에 위치합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지대입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형으로 주택 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 갑구에는 소유권 이전(김무성, 최세정) 및 강제경매(채권자 최OO) 내역이 기재되어 있습니다.

을구에는 주택임차권(최기범)이 기재되어 있으며, 이는 말소기준권리인 강제경매 등기보다 선순위입니다.

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정(2025타경52378)

3.2. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-18

확정일자: 2022-08-03 (물건명세서상 1차 2020.07.13, 2차 2022.08.03)

대항력: 있음

3.3. 인수 권리 및 소멸 권리

인수되는 권리:

* 을구 6번 주택임차권 (최기범). 보증금 180,000,000원.

단, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 갑구 6번 강제경매 등기보다 후순위인 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건 건물의 준공연도(2012년)와 유사한 주변 다세대주택들의 최근 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡당 매매가는 약 816만원에서 1,023만원 수준으로 파악됩니다.

본건 건물의 전용면적 58.16㎡(약 17.6평)에 대한 시세 범위를 추정하면, 약 145,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정평가액 178,000,000원은 주변 시세 범위 내에 있으며, 특히 유사 면적 및 연식의 태인어울림B(53.285㎡, 2014년식)의 최근 매매가(165,000,000원)와 비교 시 유사한 가격 수준으로 평가되었습니다.

4.2. 최근 실거래가 비교

* 2026년 3월 10일 거래: The힐하우스 (110-3), 43.3㎡, 133,000,000원 (3.3㎡당 약 977만원)

* 2026년 3월 6일 거래: 준아트빌 (624-4), 74.485㎡, 184,000,000원 (3.3㎡당 약 769만원)

* 2026년 3월 4일 거래: 태인어울림B (622-18), 53.285㎡, 165,000,000원 (3.3㎡당 약 1,023만원)

본건(58.16㎡, 2012년식)은 준아트빌과 건축 연도가 같으나, 태인어울림B와 면적이 유사합니다. 태인어울림B의 시세가 본건의 감정가와 유사한 수준을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상록수역 인근으로 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 최 의 보증금 180,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 1층 창고 매각 제외: 건물 내 1층에 소재한 소규모 창고는 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 전체 건물 이용에 미치는 영향은 미미할 것으로 보이나, 해당 부분에 대한 권리 관계 등을 확인하는 것이 좋습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 채권자의 다른 담보물건에 대한 추가적인 권리 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 본건 사건번호로 진행되는 경매에서 말소기준권리보다 선순위인 임차인 외에는 인수될 권리가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동, 상록수역 인근에 위치한 다세대주택으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 연식(2012년) 대비 주변 시세 및 감정평가액이 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 최선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 180,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상록수역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 적정 감정가: 유사 물건의 시세를 고려할 때 감정평가액이 합리적인 수준으로 보입니다.

* 잠재적 가치: 임차인 리스크 해소 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,000,000원이며, 유사 부동산 실거래가 분석 결과도 이와 유사한 수준입니다.

그러나 최선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

만약 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 가정 하에, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 낙찰 후 보증금 인수 부담을 고려한다면, 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 임차인 보증금의 배당 변제 여부 및 최종 인수 금액을 면밀히 확인한 후, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

(단, 보증금 인수 금액에 따라 실제 총 매입 비용은 달라질 수 있습니다.)

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.