나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52400 [1] 경기도 시흥시 하상동 369 연꽃마을금호타운 302동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 하상동 소재 ""연성중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층 건물내
6층 603호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창등임.

이용상태

아파트로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 아파트 부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(시도지정문화재로부터300미터이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52400 (1)

소재지: 경기도 시흥시 하상동 369 연꽃마을금호타운 302동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 연꽃마을금호타운

준공년월: 1999년 05월 (사용승인일 1999.05.20)

건설사: (주)아시아나항공

총 동수: 9개 동

총 세대수: 822세대

최고 층수: 19층

주차대수: 총 835대 (실내기계식 406대, 실외기계식 429대)

관리사무소 연락처: 031-317-4225

1.3. 건물 현황

본건 호수: 302동 6층 603호

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층 건물 내

층수: 지상 6층

건축면적 (302동 기준): 575.4㎡

총 연면적 (302동 기준): 9,036.24㎡

토지 면적 (본건 지분): 29.73㎡ (약 9.00평)

건물 면적 (본건 전유 부분): 59.79㎡ (약 18.09평)

집합건물 종류: 아파트

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 경기도 시흥시 하상동 소재 '연성중학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 단지 주변 500m 내 병원, 의원, 치과 등 다양한 편의시설이 소재하고 있습니다.

* 교육시설: 북측 인근에 연성중학교가 있으며, 초등학교는 도보 약 20분, 중학교 및 고등학교는 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

* 기타: 단지 내에 간단한 운동시설(철봉, 허리돌리기) 및 농구장이 마련되어 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 시흥시 내 일부 지역에서 생활 폐기물 처리시설(소각장) 설치에 대한 주민 반대 사례가 언급되었으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 시도지정문화유산구역, 과밀억제권역 등의 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황 (권리 관계)

* 갑구 (소유권 및 소유권 외 권리): 2007-01-19 소유권 이전 (신현식), 2020-04-01 소유권 이전 (김민영), 2022-08-19 소유권 이전 (최종규)

* 을구 (저당권 등 담보물권):

* 2022-08-19 근저당권 (국민은행, 250,250,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 2022-08-19 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 84,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑구 (소유권 외 권리):

* 2024-09-12 가압류 (서울보증보험주식회사, 24,091,781원) - 매각으로 소멸

* 2025-05-19 임의경매 (유에이치케이제육차유동화전문, 249,784,055원) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 358,341,781원

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 08월 19일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이보다 후순위에 해당하는 모든 권리(을구 근저당권, 갑구 가압류, 갑구 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다. 따라서 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 규모 및 특성

연꽃마을금호타운은 1999년 준공된 아파트로, 총 9개 동, 822세대로 구성된 중대형 단지입니다. 공동주택(아파트) 및 생활편익시설로 이용되고 있으며, 단지 내 편의시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향 (매매)

* 본건과 동일 면적(전용면적 59.79㎡)은 2026년 5월 8일, 18층에서 21,500만원에 거래되었습니다. (약 3.6억원)

* 유사 면적(전용면적 84.85㎡)은 2026년 6월 3일 30,000만원 (약 3.5억원), 2026년 6월 19일 33,000만원 (약 3.9억원)에 각각 12층에서 거래되었습니다.

4.3. 최근 시세 동향 (전월세)

* 전용면적 59.79㎡는 2026년 4월 25일, 1층에서 보증금 17,000만원에 거래되었습니다.

* 전용면적 84.85㎡는 2026년 5월 6일 보증금 22,000만원에, 2026년 5월 21일에는 보증금 4,000만원과 월세 90만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

단지 인근에 병원, 의원, 치과 등 다양한 편의시설이 위치해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 단지 내에 어린이놀이터, 노인정, 주민공동시설 등이 갖춰져 있어 입주민 편의를 도모합니다.

5.2. 교육시설 접근성

단지 북측 인근에 연성중학교가 있으며, 초등학교는 도보 약 20분, 중학교 및 고등학교는 비교적 가까운 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 현재 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 권리상 인수될 보증금은 없습니다. 명도 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 연식: 1999년 준공으로 27년차를 맞이하여 향후 시설 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: '유동화 물건'으로 표기되어 있으나, 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며 인수되는 권리가 없어 경매 진행 및 소유권 취득에 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 하상동 소재 연꽃마을금호타운 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 그리고 일상생활에 필요한 편의 및 교육시설 접근성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적 아파트의 거래 가격은 감정가 24,300만원보다 낮은 21,500만원에 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 시세 대비 저평가 가능성을 시사하지만, 정확한 입찰가 산정 시에는 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 움직임을 면밀히 고려해야 합니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없고 임차인 문제도 크지 않아, 향후 명도 및 소유권 이전 절차는 순탄하게 진행될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 소유권 확보에 어려움이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주 중으로, 명도 관련 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 주변에 학교, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 24,300만원이며, 동일 면적(59.79㎡)의 최근 실거래가는 21,500만원입니다. 다른 면적대의 시세 및 단지 전체의 가격 동향을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 23,500만원 으로 제안합니다. (감정가 대비 약 96.7%)

이는 최근 실거래가(21,500만원) 대비 약 9.3% 상승한 가격으로, 보수적인 접근과 함께 낙찰 가능성을 고려한 금액입니다. 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최종 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.