나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52376 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-8 헷세드 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '안산석수초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 다세대주택을 위주로 일부 근린생활시설이 산재하는 주택지대로서, 제반여건은 보
통임.

교통상황

본건동까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(달미역)이 소재하
여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2014.09.02.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제4층 제401호로서,
외벽 : 미장스톤 및 하단 일부 화강석 붙임
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 주방, 현관, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, CCTV 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동 남측으로 로폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광경영고등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉
진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 등은 미상임.
2) 본건은 건축물대장상 위반건축물(증축/주거/경량철골구조/22.52㎡)로 등재되어 있음.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 5번 근저당권설정등기)있음
②자연 발코니부분의 제시외 건물(증축/주거/경량철골구조/22.52㎡)은 본 건물에 포함하여 평가됨
③집합건축물대장상 `위반건축물(증축/주거/경량철골구조/22.52㎡)`로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52376 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOOOOOO

매각물건: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-8 헷세드 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 (2014년 9월 2일 사용승인)

토지면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

1.3. 특이사항

위반건축물: 자연 발코니 부분의 증축된 22.52㎡ 면적이 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 건물 전체 평가에 포함되었습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행 중입니다.

토지 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 5번 근저당권설정등기)가 있을 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '안산석수초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 산재해 있는 주택가입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역(달미역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

물건지 토지는 자체 지면이 평탄한 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로는 로폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로를 이용하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 9월 3일 접수된 반월신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 근저당권 (반월신용협동조합)

* 을2: 주택임차권 (최미진)

* 갑4: 가압류 (주식회사케이비국민카드)

* 갑5: 가압류 (한화생명보험)

* 갑6: 임의경매 (반월신용협동조합)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지 관련 별도등기(을구 5번 근저당권설정등기) 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최미진

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 40,000원

* 전입일자: 2015년 5월 19일

* 확정일자: 2025년 3월 28일

* 배당신고일자: 2025년 4월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부채권 총액

총 156,524,164원

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

해당 건물은 2014년 9월 2일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 본건은 그 중 4층 401호입니다. 외벽은 미장스톤 및 하단 일부 화강석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다.

4.2. 이용 상태

본건은 방 2개, 주방, 현관, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

4.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, CCTV 등이 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 안산석수초등학교 인근에 위치하며, 달미역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

안산시 단원구 선부동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역(안산시 단원구 초지동)에 쓰레기 소각장(자원회수시설)이 위치하고 있으나, 본건 소재지(선부동 1046-8)와는 직선거리상 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장상 '증축/주거/경량철골구조/22.52㎡' 면적의 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이 부분은 법적 제재, 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 향후 재산권 행사나 거래에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 토지 별도등기 가능성

물건명세서 상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 5번 근저당권설정등기)있음'이라는 기재는, 토지 자체에 별도의 근저당권이 설정되어 있어 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.3. 건물 노후화

2014년에 사용승인된 건물로 비교적 신축 연차이지만, 향후 유지보수 및 관리에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 다세대주택으로, 안산석수초등학교 인근에 위치하며 달미역 등 교통이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 22.52㎡에 달하는 위반건축물 등재 및 토지에 대한 별도등기 가능성이 있다는 점은 낙찰 후 인수 시 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 법적, 권리적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 선부동 지역은 주거지로서의 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 달미역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 103,000,000원입니다. 그러나 22.52㎡에 해당하는 위반건축물 등재 및 토지 별도등기 가능성이라는 중대한 리스크를 감안해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석해 보면, 1994년에 건축된 33.3㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 3월 3일 67,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2014년 건축으로 연식이 더 짧으나, 법적 하자 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다. 특히, 위반건축물 및 토지 별도등기 관련 사항에 대한 명확한 조사와 법률 자문을 선행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.