나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52428 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1052-5 라온채 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""경일관광경영고등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 서해선 ""달미역"" 이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참
조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공동현관보안설비, CC
TV설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광경영고등학교)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52428 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1052-5 라온채 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 34.82㎡ (약 10.53평)

건물면적: 57.97㎡ (약 17.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 을구 4번 권리(주택임차권, 채권자 김태식)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차권의 보증금은 239,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 말소기준권리는 을구 3번 근저당권(채권자 박상권, 75,000,000원)으로, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하며, '경일관광경영고등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 서해선 '달미역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을구 3번 근저당권(2022.10.18. 접수, 75,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 한국주택금융공사(임차인 김태식 승계인)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-06-20

대항력: 있음 (매수인이 인수)

비고: 등기부상 을구 4번 임차권 등기 확인.

* 임차인: 박윤숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

본건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 239,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 배당받지 못한 금액 전액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다. 박윤숙 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월의 거래 정보에 따르면, 인근 지역의 연립주택(전용면적 약 30~40㎡)이 98,100,000원에서 188,000,000원 사이에 거래되었습니다. 또한, 2011년에 건축된 다세대주택(전용면적 약 62.35㎡)이 162,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2021년에 신축된 다세대주택(라온채, 전용면적 57.97㎡)으로, 비교적 신축 연식에 따라 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다. 감정가는 244,000,000원으로 책정되었습니다. JSON 상의 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준의 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕의 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 2021년 사용승인된 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 공원이 인접해 있어 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 경일관광경영고등학교, 석수초등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰가가 감정가 수준으로 결정된다 하더라도, 보증금 인수 금액으로 인해 실질적인 취득 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 여부

제공된 정보를 바탕으로 주변 지역을 확인한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 연식의 다세대주택으로 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 2억 3천 9백만 원에 달하는 선순위 임차 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 인수되는 보증금을 고려하여 총 매수 금액이 건물의 실제 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이므로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수가 용이합니다.

* 양호한 교통 및 교육 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 학교가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 낮은 최저 입찰가 가능성: 높은 임차 보증금 인수 부담으로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮을 수 있어, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,000,000원이나, 239,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 취득 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 건물의 실질 가치를 초과하지 않도록 고려해야 합니다.

일반적으로 시세 수준을 감안할 때, 239,000,000원의 보증금을 제외하면 건물 가치로 인식될 수 있는 금액은 약 5,000,000원 내외(244,000,000 - 239,000,000)에 불과합니다. 이는 낙찰가 자체를 매우 낮게 책정해야 함을 시사합니다.

따라서, 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하여 최소한의 경매 절차 비용 및 매수인의 위험 부담을 감안한 금액으로, 10,000,000원 ~ 30,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사와 주변 시세, 권리 관계 등을 종합적으로 재확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.