나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52387 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1308-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '사동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고,
주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재
하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

""다세대주택(방3,욕실2,거실 및 주방1)""임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52387 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1308-3 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

* 건물면적: 70.71㎡ (약 21.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO (강제경매 신청자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '사동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 채권자: 최OO (강제경매 신청자)

* 말소기준권리: 수원지방법원 2018카단709 (오산농업협동조합 가압류, 접수일자 2018-08-20)

* 등기부채권 총액: 57,624,388원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최귀숙

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-22

* 확정일자: 2018-01-22

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 있음

* 참고: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원은 명도 과정에서 중요한 고려사항이 될 수 있으며, 법적 검토 및 현장 확인이 반드시 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 66~71㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 249,000,000원에서 268,000,000원 사이에 거래됨.

* 건축 연도 2020년, 2022년 등 비교적 신축 건물의 시세가 높게 형성됨.

* 본 건의 감정가 175,000,000원 대비 최근 실거래가가 상당히 높게 나타나, 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있음.

* 건축물 정보 (은성하이츠빌):

* 건축년도: 2011년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 5층 건물 중 2층에 해당함.

* 전용면적: 70.71㎡ (약 21.39평)

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 사동행정복지센터, 학교, 근린생활시설 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이하며, 사동행정복지센터 인근 지역에 위치함.

* 주변 편의시설: 지도상 인근에 학교 및 상업시설이 분포되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최귀숙 씨는 2018년 1월 22일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있어, 매각 후에도 임차인의 권리가 소멸되지 않을 수 있음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 위험이 존재함. (반드시 권리분석 및 현장 조사를 통한 재확인 필요)

* 감정가와 실거래가 차이: 감정가(175,000,000원)와 최근 실거래가(249,000,000원 ~ 268,000,000원) 간의 큰 차이가 존재함. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 가치 상승분을 제대로 반영하지 못했을 가능성을 시사하며, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 건물 연식: 2011년 준공으로, 주변 비교 사례(2020년, 2022년 준공) 대비 건축 연식이 다소 높아 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있음.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주요 변수가 될 수 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 실제 법리적 해석 간의 괴리가 있을 수 있으므로 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임.

* 최근 거래된 신축 건물들과 비교 시 건물 연식이 다소 있어, 이에 대한 가치 평가 및 관리 상태 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 시세 상승 잠재력: 주변 시세가 감정가를 상회하고 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 실현 가능성이 있음.

* 생활 편의성: 사동행정복지센터, 학교, 근린생활시설 등이 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 강제경매: 채권자의 강제경매로 진행되어 법적 절차에 따라 명확하게 매각이 진행될 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 249,000,000원 ~ 268,000,000원

* 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(보증금 150,000,000원)의 존재 및 명도 리스크.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 법적 해석 및 실제 상황에 대한 추가 확인이 필요함.

* 감정가와 실거래가의 큰 괴리.

* 본 물건의 가치를 고려할 때, 감정가 대비 높은 시장가를 반영하여 입찰가를 산정해야 함. 임차인 관련 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하나, 시세 차익을 목표로 한다면 최근 실거래가 하단부를 고려한 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

* 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

* 이 금액은 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 임차인과의 정확한 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 명도 관련 비용, 세금, 수리비 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.