나이스옥션 법원경매 평택 2025타경624 [1] 경기도 평택시 포승읍 내기리 17-6 케이원빌리지2동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2025.05.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서
외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
높이 : 15.44m.

이용상태

다가구주택으로서
1층 : 계단실.
2층 : 5세대(방8, 별첨 건물개황도 참조).
3층 : 5세대(방8, 별첨 건물개황도 참조).
4층 : 5세대(방8, 별첨 건물개황도 참조).

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 5. 토지는 지분매각임, 공유자우선매수권 없음(대법원 2006.3.13.자 2005마1078결정 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경624 (1)

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 포승읍 내기리 17-6 케이원빌리지2동

용도: 다가구주택

감정가: 1,829,872,120원

토지면적: 912.00㎡ (약 276.57평)

토지 지분: 529.6984㎡ (약 160.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 659.38㎡ (약 199.48평)

건물 지분: 659.38㎡ (약 199.48평)

건물 제시외 면적: 307.40㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 포승읍 내기리에 위치한 케이원빌리지2동 내 다가구주택입니다. 인근 지역은 주거지가 혼재된 지역으로 파악됩니다.

대중교통 이용과 관련하여, 평택시 마을버스 11-2, 11-4, 11-6번 등이 운행되고 있으며, 평택역 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 평택시 교통정보센터에서 제공하는 정보에 따르면, 평택시 죽백4로 21에 위치하며, 버스 노선 1310, 8834, 9101번 등이 가까운 곳을 경유합니다.

2.2. 상권 및 생활 편의시설

평택시는 첨단산업의 중심지로 성장하는 도시이며, 평택항 인근에 물류 기업들이 위치해 있어 국제 무역의 중심지이기도 합니다. 본건 주변의 구체적인 상권 및 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 검색 결과에 따르면 평택시에는 다양한 쇼핑몰, 문화시설, 편의점 등이 있으며, 예를 들어 평택역 힐스테이트 주변에는 입주민 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 교육 시설

본건 소재지 인근의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 경기도평택교육지원청에서 교육시설 관련 정보를 제공하고 있으나, 개별 물건지 인근 학교 정보는 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 30일자 경기제일신용협동조합의 근저당권(1,020,000,000원)입니다. 이 외에도 소유권 이전, 근저당권, 지상권설정, 임의경매, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 24일자 경기제일신용협동조합의 근저당권(1,020,000,000원)입니다. 건물에는 주택임차권(허혜숙, 이종민, 정현백) 및 전세권설정(이정희, 최중연)이 등기되었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 또한 국민건강보험공단의 압류, 조정은 채권자의 강제경매, 경기제일신용협동조합의 임의경매 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

본 물건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부 모두 경기제일신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,020,000,000원)으로 판단됩니다. 일반적으로 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 건은 말소 처리되어 있어 현재로서는 소멸되는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 경매 낙찰자에게 대항할 수 있는 법적 권리가 없음을 의미합니다.

* (주)진성하이테크놀로지(305호): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 배당신고일 2025-07-15

* (주)진성하이테크놀로지(403호): 보증금 10,000,000원, 차임 850,000원, 배당신고일 2025-07-15

* (주)진성하이테크놀로지(405호): 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 배당신고일 2025-07-15

* 권노혁: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일 2023-02-06, 확정일 2023-01-17, 배당신고일 2025-07-22

* 김상선: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일 2022-12-12, 확정일 2022-11-30, 배당신고일 2025-08-06

* 서동훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2022-11-29. (보증금 및 차임이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.)

* 오성준: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일 2022-11-29, 확정일 2022-11-14, 배당신고일 2025-08-08

* 오성준: 보증금 7,000,000원, 차임 650,000원, 전입일 2024-10-14, 확정일 2024-10-14, 배당신고일 2025-06-05

* 윤효영: 보증금 37,000,000원, 차임 200,000원, 전입일 2025-03-26, 확정일 2025-03-26, 배당신고일 2025-07-15

* 이수하: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2025-03-07. (보증금 및 차임이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.)

* 이정희: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일 2023-07-07, 확정일 2023-07-07, 배당신고일 2025-06-02

* 이종민: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일 2023-04-11, 확정일 2023-04-11, 배당신고일 2025-04-28

* 이진호: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일 2022-12-20, 배당신고일 2025-08-08

* 정현백: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일 2024-01-02, 확정일 2024-01-02, 배당신고일 2025-02-28

* 최수진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2022-11-30. (보증금 및 차임이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.)

* 최중연: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일 2022-11-30, 배당신고일 2025-08-08

* 최중연: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일 2023-10-06, 확정일 2023-09-11, 배당신고일 2025-06-12

* 허혜숙: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일 2022-11-14, 확정일 2022-11-14, 배당신고일 2025-05-27

3.4. 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 모든 임차인의 보증금이 경매 절차에서 배당으로 회수될 가능성이 높거나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 건축물 현황

4.1. 건물 구조 및 면적

건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 돌붙임, 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시로 마감되었습니다. 건물의 높이는 15.44m입니다. 연면적은 659.38㎡ (약 199.48평)입니다.

4.2. 용도 및 이용 상태

본 건물은 다가구주택으로 이용 중이며, 총 15가구가 거주할 수 있는 구조입니다. 1층은 계단실이며, 2층부터 4층까지 각 층당 5세대씩 구성되어 있습니다. 건물 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

4.3. 부합물 및 종물

후첨된 지적 및 건물개황도에 따르면 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재합니다. 이는 일괄 매각 대상에 포함될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

* 토지 지분 매각: 목록 5번 토지는 지분 매각으로 진행됩니다. 이 경우, 공유자 우선매수권이 없다는 점(대법원 2006.3.13.자 2005마1078결정 참조)은 주의사항으로 명시되어 있으나, 지분 매각으로 인한 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 소재하며 일괄 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황 및 법적 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 현황 리스크

* 내부 상태 확인 어려움: 본건 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 중복병합사건: 중복 병합 사건으로, 관련 절차 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

본건 소재지인 경기도 평택시 포승읍 내기리 인근에 대한 혐오 시설 존재 여부를 검색한 결과, 평택 에코센터(생활 폐기물 처리 시설)가 고덕신도시에 위치하고 있다는 정보가 있으나, 본건과의 직접적인 인접성이나 영향은 불분명합니다. 또한, 평택호 관광단지나 진위천 시민유원지 등 자연 휴양 시설이 조성되어 있어 쾌적한 환경 조성이 기대됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 18억 원 이상이며, 상당한 규모의 건축물과 토지를 포함하고 있습니다. 권리분석상으로는 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단되어 투자자에게는 유리한 조건으로 보입니다. 하지만 토지가 지분으로 매각되는 점, 제시외 건물이 존재하며 내부 확인이 어려운 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 대규모 근저당권 등 채권 총액이 매우 높아 경매 낙찰가의 수준이 중요하게 고려될 것입니다.

7. 투자 포인트

* 임차인 대항력 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것은 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 넓은 토지 면적 및 건축물 규모: 912㎡ 토지 면적과 659.38㎡의 건물 면적은 상당한 규모를 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 평택시의 지속적인 개발: 평택시는 첨단 산업 및 물류 중심지로 발전하고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8. 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외)

본 건의 경우, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금이 0원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 순수하게 물건의 가치, 감정가, 권리 관계, 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 1,829,872,120원이며, 채권 총액 또한 상당한 금액으로 파악됩니다. 토지가 지분으로 매각되는 점, 제시외 건물의 존재, 그리고 내부 상태 확인의 어려움 등은 입찰가 산정에 신중함을 요구합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 유사 다가구주택의 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하는 추가적인 조사가 필요합니다. 또한, 경매 당시의 경쟁 상황 또한 큰 변수가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.