나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56081 [1] 경기도 화성시 송산면 독지리 634-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 독지리 소재 ""독지2리마을회관"" 북동측 근거리에 위치하며
주위는 농가주택, 농경지, 전원주택단지 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하나 대중교통편의는 버스정류장과의 거리, 운행횟수, 빈도등을 감
안시 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽:석재붙임, 스톤코트, 세라믹판넬붙임마감등임.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 지적 및 건물개황도 참조)
(※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 ㉡) 매각에 포함
3.제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 이동이 용이하므로 매각에서 제외
4.목록2 공부상 독지리 634-40, 634-60, 634-68의 지상에 소재하나 독지리 634-40으로 합병되어 현황 634-40 단일지번상 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56081 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 화성시 송산면 독지리 634-40

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 670.00㎡ (약 202.67평)

* 건물면적: 236.06㎡ (약 71.41평)

* 건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 감정가: 875,318,340원 (8억 7천 5백 3십 1만 8천 3백 4십 원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건임.

* 일괄매각 대상임.

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉡)은 매각에 포함됨.

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉠)은 이동 용이로 매각에서 제외됨.

* 토지 지번은 독지리 634-40, 634-60, 634-68의 합병으로 현재 단일 지번(634-40) 상에 소재함.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 화성시 송산면 독지리 소재 "독지2리마을회관" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 농가주택, 농경지, 전원주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준임.

1.1. 2. 교통 상황

* 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려 시 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부 상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정 권리로 기재되어 있음.

* 말소기준권리(을9, 2022-05-06, 이정선 근저당 325,000,000원) 외 후순위 권리들은 경매 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 토지 등기부채권 총액: 1,451,943,901원 (약 14억 5천 1백 9십 4만 3천 9백 1원)

* 건물 등기부채권 총액: 1,451,943,901원 (약 14억 5천 1백 9십 4만 3천 9백 1원)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 유원석

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 보증금 및 차임 정보가 명확함.

1.2. 3. 인수/소멸 권리 분석

* 본 경매 절차를 통해 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인이 없으므로, 임차인의 보증금 인수 부담 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

* 해당 지역(화성시 송산면 독지리)은 전원주택 및 단독주택 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주변 환경은 농경지와 주택지가 혼재되어 있음.

* 제공된 정보 내에는 인근 연립, 다세대, 빌라 등의 상세 시세 정보가 포함되어 있지 않아 정확한 현 시세 분석에 한계가 있음.

* 유사 면적의 단독주택 및 토지의 매매 사례를 별도 조사하여 현 시세 파악이 요구됨.

* 감정가는 875,318,340원으로, 이를 기준으로 주변 시세를 비교 분석하여 적정 입찰가 산정 필요.

1.3. 2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건 인근 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)의 존재 여부는 별도의 현장 조사 또는 추가적인 외부 정보 검색을 통해 확인이 필요함.

* 현재 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 판단하기 어려움.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* 주변 농가 주택 및 전원 주택단지 형성 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주일 것으로 예상됨.

* 생활 편의시설 이용은 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 있음.

1.4. 2. 교육시설

* 인근에 기본적인 교육 시설이 있을 수 있으나, 상급 교육기관은 통학이 필요한 지역일 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리상 리스크

* 등기부 상 말소 대상 권리들만 존재하고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 상 인수 부담은 거의 없을 것으로 판단됨.

1.5. 2. 물건 관련 리스크

* 제시외 건물 ㉠의 매각 제외 사항을 명확히 인지해야 함.

* 제시외 건물 ㉡은 매각 포함이나, 실제 현장 확인을 통해 면적 및 상태를 점검할 필요가 있음.

* 토지 지번의 합병 및 현재 현황에 대한 공부와의 차이 없음은 확인되었으나, 실사 시 현황과 공부상 일치 여부 재확인 필요.

1.5. 3. 주변 환경 리스크

* 토지 이용 계획 상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하여 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필수적임.

* 추가적인 주변 시설(혐오시설 등) 존재 여부에 대한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 화성시 송산면 독지리에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물도 갖추고 있어 활용 가치가 있음.

* 권리 분석 상 인수할 부담이 거의 없고, 임차인 문제도 없어 비교적 깔끔한 물건임.

* 다만, 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어지고, 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성은 제한적일 수 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태를 충분히 인지하고, 제시외 건물 관련 사항을 명확히 파악해야 함.

* 정확한 현 시세 파악 및 주변 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 필요.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 말소 대상이 대부분이므로 안전한 투자가 가능함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 화성시 송산면 지역의 개발 가능성 및 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가 증축 또는 재건축 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 875,318,340원임.

* 해당 지역의 유사 물건 시세 및 최근 거래 동향에 대한 상세 정보가 부족하여 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으나, 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인된 가격에 낙찰되는 경향이 있음.

* 안전 마진 확보 및 성공적인 낙찰을 위해, 750,000,000원 ~ 800,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함. (이는 감정가의 약 85% ~ 91% 수준임)

* 실제 입찰 전, 주변 시세 조사, 현장 확인, 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.