나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56017 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 148-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 '언동중학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은
아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 시내 간선도로 인근으로 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기다란 형태의 부정형 완경사지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

폭 약 4미터 포장도로와 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>,
소하천구역(언동천)<소하천정비법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

2001.02.17일 사용승인된 연와조 경사슬라브 위 기와지붕 단층 건으로
외벽: 연와조 노출쌓기 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 마루목 마감
창호샤쉬 2중창임.

이용상태

단독주택(방3, 거실, 주방, 식당, 욕실2, 현광 등)임.

설비내역

일반수준의 위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 개황도와 같이 경량철골조 보일러실 및 창고와 발코니 다용도실 샤쉬가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 중으로 조사되나 세부사항 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 '상하중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은
아파트 등 공동주택, 근생시설, 학교, 공원, 농경지, 야산 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 시내간선도로 인근으로 교통사정 무난함.

건물의 구조

2008.12.31일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 17층건 중 13층 1302호로서
외벽: 하부- 석재 붙임, 상부- 몰탈 위 페인트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 마루형 판재 마감
창호: 목재 및 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 서재, 주방/식당, 욕실3, 테라스 등)임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 세대별 위생설비, 지역난방설비, 지하주차장 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 완경사지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

왕복 4차선 포장도로와 남동측으로, 왕복 2차선 포장도로와 북측 및 북동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1~3류(국지도로,집산도로)(접함)
<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경보호에관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대 여부 미상임.
내부조사가 난이하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항 및 평가선례
등을 참조하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56017 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 148-1

* 토지면적: 519.00㎡ (약 157.00평)

* 건물면적: 110.64㎡ (약 33.45평)

* 건물 제시외면적: 28.20㎡ (약 8.54평)

* 감정가: 1,033,797,840원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 사용승인일: 2001년 02월 17일

* 토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 '언동중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로 인근으로 교통 사정이 무난합니다.

* 인접 도로 상태: 폭 약 4미터의 포장도로와 남측으로 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2012년 10월 10일자 구성농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 945,113,615원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김소옥

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2009년 03월 27일

* 확정일자: 2009년 03월 27일

* 배당신고일자: 2025년 06월 23일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인(김소옥)이 존재하며, 보증금 100,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다. (주의: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

주변의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 더포레타운하우스 (언남동 128-1, 2023년식, 다세대): 2026년 5월 12일, 56,900만원 (전용면적 69.9㎡)

* 준스빌(E동) (언남동 153-4, 2015년식, 다세대): 2026년 5월 13일, 22,800만원 (전용면적 46.665㎡)

* 루체움 (언남동 112-28, 2014년식, 연립): 2026년 7월 27일, 20,700만원 (전용면적 57.73㎡)

분석:

제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 및 연립주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 가격 비교가 어렵습니다. 다만, 인근 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 준공된 더포레타운하우스의 경우, 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있어 지역 내 신축 주택의 수요와 가격 상승 가능성을 시사합니다. 본건은 대지 면적이 넓은 단독주택으로, 토지의 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 본건 북서측 인근에 언동중학교가 위치하며, 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 부근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김소옥 임차인은 2009년부터 거주 중이며 대항력이 있어, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 보증금 1억원에 대한 인수 부담을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 28.20㎡ (약 8.54평)의 제시외 건물이 포함 매각되나, 그 활용도 및 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소하천구역(언동천), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 특히, 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 해당하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았으나, '폐기물매립시설 설치 제한 지역'에 해당하는 점은 잠재적인 환경 민감 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 주거지로서의 잠재력이 높으며 향후 개발 가능성도 내포하고 있습니다. 교육 시설 및 도로 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 특히 임차인 보증금 1억원에 대한 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 519㎡의 넓은 대지는 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 증축이나 재건축 시 유리한 조건을 제공할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다면, 실수요자에게는 매력적인 매물이 될 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 학군: 시내 간선도로 인근의 편리한 교통망과 언동중학교 등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,033,797,840원

대항력 있는 임차인 보증금(인수 예상): 100,000,000원

낙찰 후 실제 부담하게 될 총 금액은 입찰가 + 임차인 보증금(1억원)이 될 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 775,000,000원 ~ 877,000,000원

본 물건의 경우, 임차인 보증금 인수 여부 및 명도 용이성, 제시외 건물 처리 방안 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 상기 예상 입찰가는 해당 보증금을 제외한 순수 입찰 금액 기준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.