나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56020 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '인계동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상가, 주상용 등이 소재하는 중심상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지의 차량출입은 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 수인분당선 ‘수원시청역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샛시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

설비내역

급ㆍ배수, 위생, 화재탐지, 승강기, 소화전, 난방(도시가스, 개별) 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄한 가장형 평지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하며, 도로의 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 해당없습니다.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.03.24. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사나 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56020 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 4층402호

건물명: 센트럴시티 아리스타

전유면적/건물면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.7163㎡ (약 2.33평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축연도: 2020년

총 층수: 12층 (본건 4층)

감정가: 156,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '인계동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 주상용 건물이 혼재된 중심상가지대로를 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 근거리에 위치하여 교통 환경이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경56020, 주택도시보증공사)가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 현황:

* 갑2 (2020-08-24): 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1 (2023-05-26): 주택임차권 (권리자: 손상효, 권리금액: 150,000,000원, 말소 대상)

* 갑3 (2021-04-30): 소유권이전 (권리자: 이수자)

* 갑6 (2025-05-16): 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 150,000,000원, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(손상효)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-04-15입니다.

* 임차인 현황상 '대항력 : 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 그러나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 있다고 언급되어 있어 주의가 필요합니다.

* 다만, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 3월 24일자로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 수원시청 인근의 중심상업지역에 속해 있어 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재력: 중심상업지역의 특성상 지속적인 상권 활성화 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제402호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샛시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 화재탐지, 승강기, 소화전, 개별 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인계동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 수원시청역 인근의 다양한 상업, 행정, 문화시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 복잡성: '대항력있는임차인'이 있다고 언급되었으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나, 관련 서류 및 법적 해석에 따라 추후 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용계획상의 제한: 방화지구, 비행안전제6구역 등 일부 법규상의 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 중심상업지역에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점은 주목할 만합니다. 다만, 임차인 권리관계에 대한 복잡성이 존재하나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 신중한 권리분석과 함께 입찰 참여를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 수원시청역 역세권 중심상업지구에 위치하여 직주근접 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 건물 상태: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합한 원룸형 소형 주택입니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 낮은 최근 매매 사례를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례(17.59㎡, 7,200만원)를 기준으로, 본건의 면적(19.76㎡)과 건축연도(2020년식 vs 2015년식)를 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 17.59㎡ 규모의 다세대주택이 7,200만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 약 2.17㎡ 크고, 건축연도도 5년 더 신축입니다.

이를 바탕으로 시세는 약 8,000만원에서 9,000만원 사이로 추정되며, 경쟁 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가 156,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여, 보수적으로 85,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

[참고: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시장 분석을 기반으로 한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 조사, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.