나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56009 [1] 경기도 수원시 장안구 파장동 293 광교스카이빌 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세
대주택, 단독주택, 학교, 관공서, 종교시설 등이 혼재된지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2018. 07. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 다세대주택 건물 중 2층201호로서,

외벽: 치장벽돌 노출쌓기 및 석재 붙임 마감 등
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비(승객용 13인승, 900kg), 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 부정형토지로서 다세대주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일단의 토지 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1토지

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꾸러
기유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수일초등학교(수원교
육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(꾸러기숲유치원(수원교육지원청문의))
<교육환경 보호에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문
화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

- 기호 2토지

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(꾸러
기숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56009 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 293 광교스카이빌 비동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 42.43㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.43㎡ (약 12.83평)

건물면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

건물지분: 48.2㎡ (약 14.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용승인일: 2018년 07월 10일

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 다세대주택 건물 중 2층 201호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 학교, 관공서, 종교시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통 수준임.

주변 시설: 수일초등학교, 파장초등학교, 꾸러기숲유치원 등이 인근에 위치함. 장안구청, 경기도의료원 수원병원 등 공공시설 접근성도 양호한 편임. 주변에서 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중임.

말소기준권리는 2022년 1월 28일자 포천세무서장의 압류 (갑7)임.

선순위 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 217,000,000원, 전입일자 2020년 4월 24일, 확정일자 2020년 4월 7일로 등재되어 있으나, 대항력은 없음.

특이사항으로, 신청채권자(주택도시보증공사)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서를 제출하였음.

이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금은 매수인이 인수하지 않음.

인수 보증금 합계: 0원.

집합건물 등기부 요약 상 을구 1번 주택임차권(김 )은 매각으로 인해 말소될 예정임.

기타 갑구의 압류 및 강제경매 등기 모두 말소 예정 권리에 해당함.

따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 종교시설 등이 혼재되어 있어 상업 시설보다는 주거 밀집 지역의 성격이 강함.

단지 내 또는 인근에 소규모 상가나 편의시설이 존재할 수 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 낮을 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

편의시설: 가까운 거리에 대형 마트나 백화점 등 편의시설 이용 시 다소 이동이 필요할 수 있음.

교육시설: 수일초등학교, 파장초등학교, 꾸러기숲유치원 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

주변환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권에 대한 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 미등재 임차인이나 권리가 있을 가능성에 대한 확인이 필요함 (다만, 현재 제공된 정보상으로는 명확한 인수 부담은 없음).

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재함.

향후 재건축/리모델링 등 개발 시 용도지역 관련 규제 적용 여부 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 2018년식 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호함.

HUG의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰 후 잔존 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 매우 명확하다는 점이 큰 장점임.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보이며, 신중한 입찰가를 산정하여 접근할 가치가 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: HUG의 대항력 포기 확약으로 인수 부담 제로.

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 즉시 거주 또는 임대 용이.

안정적인 주거 환경: 주택, 학교, 관공서 등이 인접하여 주거 수요 꾸준.

향후 시세 상승 잠재력: 수원시 개발 계획 및 파장동 지역의 발전 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원임.

최근 매매 사례 중 본건과 유사한 조건(2016년식, 42.925㎡, 2층)인 "나경캐슬(B동)"이 215,000,000원에 거래되었음.

본건은 2018년식으로 해당 거래 사례보다 신축이며, 면적 또한 유사하거나 약간 넓음.

따라서 현 시세는 감정가 이상으로 형성되어 있다고 판단되며, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 최근 거래 사례가격을 상회하는 수준까지 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 211,000,000원 ~ 230,000,000원

권장 입찰가: 225,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.