나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56040 [1] 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-9 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 소재 발안IC 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설,
중·소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등으로 볼 때 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

2011년 7월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 내 1층 103호로서,
외벽: 석재, 드라이비트마감 등
내벽,바닥: 인테리어마감
창호: 샷시창호

이용상태

집합건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재발신설비 등 되어 있으나 정상가동 여부는
확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 자루형의 토지이고 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6~8m의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경
허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

② 집합건축물대장 표제부 상 본 건물은 아래와 같이 위반건축물로 등재되어있음.
-2011.10.28. 건축과-37444호에 의거 위반건축물 표시
[위반내용(1)무단증축:2층 조립식 근린생활시설 연결통로 197㎡]
-2021.01.07. 위반건축물[1.임시창고 파이프천막 45㎡ 건축과-1235]
-2023.11.13. 위반건축물 표시[(2)임시창고 컨테이너 18㎡「건축법」제20조 무단축조
(3)임시창고 컨테이너 18㎡「건축법」제20조 무단축조
(4)임시창고 컨테이너 9㎡「건축법」제20조 무단축조](건축관리과-29624호)

③ 본건은 통칭 발안프리미엄아울렛으로 조성된 단지 내에 있으나 상권이 쇠락하여 대부분
폐점 및 창고 등으로 이용중인 것으로 보임.

물건 비고

1. 통칭 발안프리미엄아울렛으로 조성된 단지내에 소재하며, 건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'임.
2. 인접 104호와 사이에 일부 경계벽이 없는 상태이고, 건축물대장 표제부 상 위반건축물로 등재되어 있음(위반내용은 감정평가서 참조하고, 건축물대장 확인 요함).
3. 내부에 소재하는 냉동창고는 매각 및 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56040 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-9 1층103호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 146,000,000원

토지면적: 295.90㎡ (약 89.51평)

건물면적: 104.14㎡ (약 31.50평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥과농업협동조합 (옥OOO)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-9, 발안IC 동측 인근에 소재합니다.

주위환경: 본건은 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 있으며, 통칭 발안프리미엄아울렛으로 조성된 단지 내에 속해 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 6~8m의 도로를 통해 출입합니다.

토지형상: 평탄한 자루형의 토지이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

지역지구: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 현상변경허가대상구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김상희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-14

대항력: 있음

비고: 보증금은 없으나 대항력을 갖춘 임차인이므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 장우석

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-04

확정일자: 2024-06-12

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 수 있는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 9월 24일 접수된 옥과농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부요약 상 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액: 310,534,526원

1.3. 상권분석

단지 현황: 본 물건은 통칭 발안프리미엄아울렛으로 조성된 단지 내에 소재하고 있습니다.

상권 쇠퇴 및 이용 현황: 해당 단지는 2018년 부도 이후 상권이 쇠락하여, 현재 대부분의 점포가 폐점하거나 창고 용도로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 검색 결과, 물건지 인근은 대규모 편의시설보다는 중소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건지의 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 화성시 서부 지역에서 폐기물 매립장 설치 반대 집회가 있었던 사례가 검색되었으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (김상희): 보증금이 0원인 임차인 김상희 씨가 대항력을 갖추고 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장 표제부 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 구체적인 위반 내용은 다음과 같습니다.

- 2011.10.28. (1) 2층 조립식 근린생활시설 연결통로 197㎡ 무단증축

- 2021.01.07. (1) 임시창고 파이프천막 45㎡

- 2023.11.13. (2) 임시창고 컨테이너 18㎡ 무단축조

- 2023.11.13. (3) 임시창고 컨테이너 18㎡ 무단축조

- 2023.11.13. (4) 임시창고 컨테이너 9㎡ 무단축조

이는 건축물대장 상 위반내용이며, 철거 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 경계벽 미설치: 인접한 104호와 사이에 일부 경계벽이 없는 상태입니다.

* 냉동창고 제외: 내부에 소재하는 냉동창고는 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

* 상권 쇠락: 발안프리미엄아울렛 단지 자체가 상권 쇠퇴 단계에 있어, 공실률 증가 및 임대 수익 확보에 어려움이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 소재 근린상가로, 과거 발안프리미엄아울렛 단지로 조성되었으나 현재는 상권이 쇠퇴하여 대부분의 점포가 폐점하거나 창고 용도로 이용되고 있는 지역에 위치합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금은 없는 상황이며, 건축물대장 상 위반건축물 등재, 경계벽 미설치 등 건물 자체의 하자가 확인되어 이에 대한 추가적인 확인과 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 향후 화성시의 지역 개발 또는 인근 산업단지 조성 등 주변 환경 변화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 저평가 기회: 현재 상권 쇠퇴로 인한 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 활용 다양성: 근린상가로서 용도 변경 또는 내부 리모델링을 통해 다양한 업종으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 146,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다. 물건의 현 상태(위반건축물, 상권 쇠퇴, 명도 리스크 등)를 면밀히 분석하여 예상되는 수리 비용, 명도 비용, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.