나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55840 [1] 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 152 센텀스몰시티 406동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 소재 '양지면 행정복지센터' 남동측 근거리에
위치하고 있는 도시형생활주택(센텀스몰시티406동) ""제5층 제501호""로서 부근은
다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지상5층 중 제5층 제501호로서
외 벽 : 치장석 및 시멘몰탈 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지다세대)으로 이용중임.
(내부구조도참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8m 내외의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)),
상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55840 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 152 센텀스몰시티 406동 5층501호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 경매구분

부동산강제경매

1.6. 감정가

92,000,000원

1.7. 면적

* 토지면적: 32.52㎡ (약 9.84평)

* 토지지분: 32.516㎡ (약 9.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 33.83㎡ (약 10.23평)

* 건물지분: 33.83㎡ (약 10.23평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.8. 채권자

이

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 소재 '양지면 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 약 8m 내외의 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* G-cozy빌D동 (2016년식, 46.12㎡): 2026년 7월 17일, 159,940,000원 (약 3.47백만원/㎡)

* 센텀빌(D동) (2017년식, 37.26㎡): 2026년 7월 27일, 137,500,000원 (약 3.69백만원/㎡)

* 센텀스몰시티(501동) (2013년식, 68.656㎡): 2026년 7월 16일, 183,000,000원 (약 2.67백만원/㎡)

본건 물건은 센텀스몰시티 단지 내에 위치하며, 전용면적 33.83㎡ (약 10.23평)의 도시형생활주택입니다. 감정가는 92,000,000원입니다. 같은 단지 내 매매 사례(501동)의 단위 면적당 가격과 비교 시, 본건의 감정가는 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다. 다만, 주변의 다른 다세대 주택 사례들의 단위 면적당 가격은 더 높게 형성되어 있어, 본건의 시장 가치가 감정가 대비 높을 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55840 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (전체 이름: 이승용)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-30

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2016-01-19 (양인모)

* 소유권 이전: 2016-05-04 (김인성 외 1명, 매매)

* 2번 김인성 지분 가압류: 2024-02-16, 하나캐피탈주식회사 (40,808,810원) - 말소기준권리 (수원지방법원 2024카단60602)

* 강제경매: 2025-05-16, 이승용 (100,000,000원) - 수원지방법원 2025타경55840, 말소 대상

* 2번 이지안 지분 압류: 2025-06-04, 경기광주세무서장 - 말소 대상

* 등기부 채권 총액: 40,808,810원

3.4. 권리 분석 의견

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 하나캐피탈주식회사의 가압류입니다. 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 입지적 가치

양지면 지역의 주거 용도로서, 인근의 근린생활시설 및 학교 등은 생활 편의성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주위 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 5층 501호

* 내부 마감: 벽지 및 일부 타일 붙임 등

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 완료

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인이 명도에 비협조적일 경우 명도 지연 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 대비 감정가

등기부상 채권 총액은 40,808,810원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금(100,000,000원)은 채권 총액에 포함되지 않은 별도의 부담이 될 수 있습니다. (단, 본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 명시됨).

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 92,000,000원입니다. 단지 내에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가 수준은 시장 가격 대비 경쟁력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인과의 명도 협상이 원만하게 이루어지는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 합리적인 가격: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 동일 단지 내 위치: 센텀스몰시티 단지 내 물건으로, 단지의 가치를 공유할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하며, 주변 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 명도 협상 성공 시 시세 차익 기대: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 성공적인 명도 후 시장 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려한 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 과정의 불확실성을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.