나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509298 [1] 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1309동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '석천사거리역' 남측 인근에 소재하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북측 인근에 석천사거리역(지하철 인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제704호으로서,
(사용승인일 : 2007.08.01)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509298 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1309동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 648,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.67㎡ (약 35.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정평가서 요향표에 따른 주요 내용은 다음과 같습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '석천사거리역' 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 인근에는 지하철 인천2호선 석천사거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역으로, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축법상 건축용도지역기타, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 철도안전법상 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 계양새마을금고의 근저당권(채권금액 350,900,000원)입니다. 이보다 늦은 시점에 설정된 소유권 이전, 강제 경매, 압류 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 정보에 따르면, 박희석이라는 임차인이 전입일자 2017년 12월 8일자로 거주하고 있으며, 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 다만, 해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 산정되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 산정됨에 따라 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 점유 및 명도 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 개요는 비고란에 특이사항이 없습니다.

4. 상권분석

본건은 구월힐스테이트&롯데캐슬골드 단지 내에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 115.67㎡, 35평)의 아파트의 경우 2026년 6월 3일 29층이 45,000만원에 신규 계약된 사례가 있습니다. 다른 면적대의 아파트 매매 사례로는 2026년 7월 1일 84㎡(약 25.66평)가 48,000만원, 2026년 7월 6일 83.77㎡(약 25.34평)가 52,800만원, 2026년 7월 7일 133.82㎡(약 40.47평)가 79,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 648,000,000원 대비 최근 거래 시세는 유사 면적에서 약간 상회하거나 비슷한 수준을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 7층에 위치한 704호로, 2007년 8월 1일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 구월 힐스테이트&롯데캐슬골드 단지는 2007년 8월 1일 사용 승인되었으며, 총 60개 동에 5,076세대가 거주하는 대규모 단지입니다. 최고 37층, 최저 2층으로 구성되어 있으며, 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

단지 인근에 석천사거리역(인천2호선)과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 대규모 아파트 단지와 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 단지 밀집 지역으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 박희석씨는 2017년 12월 8일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 금전 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인이 자발적으로 명도하지 않을 경우 강제 집행 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요의 가능성이 있습니다. 임차인과의 명도 협의 및 법적 절차 진행 가능성에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

6.2. 기타

감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동의 대단지 아파트로서, 역세권 및 우수한 교통망을 갖추고 있으며 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 가지고 있습니다. 최근 아파트 시세 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 명도 관련 변수가 존재하므로, 입찰 전 명도 가능성에 대한 면밀한 조사와 함께 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 인천2호선 석천사거리역 인근, 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 접근 용이.

* 탄탄한 단지 규모: 5,076세대의 대단지로 관리 및 생활 편의성 확보.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 시세 대비 감정가가 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 판단될 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 648,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 본 건의 시세는 약 653,450,000원에서 683,200,000원 수준으로 추정됩니다. 임차인과의 명도 관련 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 인수 보증금이 0원인 점을 고려하여 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 670,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.