나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509230 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 56-13 남송아파트 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석암초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 아파트, 오피스텔 등 업무시설과 인근에 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중
교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제11층 제1102호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509230 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 224,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 56-13 남송아파트 11층 1102호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제11층 제1102호

준공일: 2009년 5월 22일

해당층: 11층

총층수: 12층

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 20.18㎡ (약 6.10평)

토지지분: 20.18㎡ (약 6.10평)

건물면적(전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "석암초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형의 아파트, 오피스텔 등 업무시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 26일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈인계의 근저당권(채권금액: 180,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦거나 같은 날짜에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 근저당: 주식회사오케이대부캐피탈인계 (2024-11-26)

- 전세권: 주식회사오케이대부캐피탈인계 (2024-11-26, 5,000,000원)

- 임의경매: 주식회사오케이대부캐피탈인계 (2025-05-13, 126,292,175원)

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능을 함께 갖춘 지역입니다. "석암초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 편의시설

인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육환경

"석암초등학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 재건축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대관계

등기부등본상 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기타 특이사항은 없습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 본 아파트 물건은 "석암초등학교" 남측 인근에 자리하며, 교통 및 주위 환경이 무난한 편입니다. 권리관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이어서 낙찰자가 인수할 인수주의 권리가 없는 안전한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 이에 대한 부담도 없습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 12층 건물 중 11층에 위치하며, 전용면적 84.94㎡ (약 25.69평)으로 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 규모입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정되어 있어 향후 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 및 인수할 보증금이 없어 명도 리스크가 매우 낮습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 일반적인 아파트 면적으로 실수요자의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 2009년 준공된 아파트로, 최근 시세와의 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (최근 실거래가 사례: 84.75㎡, 9층, 2026년 4월 3일, 215,000,000원)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 224,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

최근 유사 면적의 실거래가 사례가 215,000,000원 수준임을 감안할 때, 일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 90% 내외에서 결정되는 경향이 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 156,800,000원 (감정가 70%) ~ 201,600,000원 (감정가 90%) 범위 내에서, 현장 조사를 통한 시세 및 물건의 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.