나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509350 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 142-3 경남아파트 105동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '인천미산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상15층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 도시가스설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 단지 남측으로 접한 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

산곡동 142-3 :제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509350 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 142-3 경남아파트 105동 8층803호

용도: 아파트

건물명: 경남아파트

동호수: 105동 803호

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물면적(전용): 59.72㎡ (약 18.07평)

건물면적(분양): 59.72㎡ (약 18.07평)

토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 228,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '인천미산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정 기록이 존재하며, 대부분 말소 예정인 권리들입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 7월 25일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)으로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-09-19

대항력: 없음

상기 임차인은 인수할 보증금이 없으며 대항력 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 인천미산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주차시설

총 435대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지상에 4대, 지하에 23대가 주차 가능합니다. (정보에 따르면 지하 전기차 충전기 3대 보유)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 아파트의 사용승인일은 1990년 12월 22일로, 건축된 지 약 36년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 인천 부평구 산곡동에 위치한 구축 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 건물 노후도는 주요 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 인천미산초등학교 인접 등 교육 환경 양호

* 단지 내 및 주변 교통 편의성

8.2. 고려사항

* 건축 연령이 높아 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성

* 매각 후 소멸되지 않는 지상권 등 권리관계의 명확한 확인 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건과 동일 평형(59.72㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 1일 212,500,000원, 2026년 7월 4일 220,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 228,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 채권 총액은 274,600,000원입니다.

9.2. 권장 입찰가

최근 시세 및 감정가, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려할 때, 205,000,000원에서 215,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.