나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508874 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""초은고등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 16층 내 2층 214호로서,

외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측, 서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508874 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 2층214호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 소매점)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

건물면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 소하람1차오피스텔 (강제경매 개시결정 채권자)

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천초은고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

건물은 남측, 서측 및 북측으로 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 내 2층 214호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 소하람1차오피스텔의 강제경매개시결정(2025타경508874)이며, 채권액은 311,622,459원입니다.

등기부 요약상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록과 강제경매 관련 내용이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 물건명세서상 '지상권'에 대한 개요가 언급되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)두성도시개발 이두기

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-10-04

대항력: 있음

비고:

* 임차인: (주)백상도시개발 이해숙

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2019-05-01

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주식회사 슈프림디앤씨 이두기

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2022-05-10

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 제공된 정보 상으로는 '0원'으로 표기되어 있습니다. 그러나, 확인된 임차인 중 (주)백상도시개발 이해숙씨는 5,000,000원의 보증금이 기재되어 있으며 대항력이 있습니다. 따라서 실제 인수해야 할 보증금이 5,000,000원일 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 청라동은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인천초은고등학교 북측 인근에 위치하며, 오피스텔 및 상가 건물들이 밀집해 있어 배후수요가 예상됩니다.

주변 상권이 발전하여 쇼핑 및 외식 활동이 용이할 것으로 보입니다.

다만, 일부 후기에 따르면 대중교통 이용이 다소 불편하다는 의견도 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 주변에는 초은고등학교가 위치하고 있으며, 코스트코, 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트 이용이 비교적 편리한 지역입니다.

차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 기본적인 교통 환경은 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력있는 임차인의 존재입니다. 특히 보증금 0원으로 기재된 임차인들의 경우, 실제 보증금이나 다른 권리 관계가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 실제 임차인 (주)백상도시개발 이해숙씨의 보증금 5,000,000원 간의 차이가 존재하므로, 낙찰 시 인수 보증금 액수에 대한 명확한 판단이 요구됩니다. 만약 5,000,000원을 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

검색된 정보에서 특별히 혐오시설이 인근에 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 지역 개발과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나, 권리 분석 상 대항력있는 임차인 존재는 명도 과정 및 수익률 예측에 있어 상당한 변수가 될 수 있습니다.

따라서, 임차인과의 관계, 실제 인수 조건, 명도 가능성 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

청라지구의 성장 잠재력 및 우수한 입지 조건.

업무시설 및 공동주택 밀집 지역으로 인한 고정 수요 확보 가능성.

초은고등학교 인근으로 유동인구 흡수 유리.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

확인된 인수 보증금 (최소): 5,000,000원 (주)백상도시개발 이해숙씨 기준

(참고: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 상이하므로, 실제 인수 보증금은 반드시 재확인 필요)

인수 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 부담한다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 감정가의 80%~95% 수준에서 검토할 수 있습니다.

* 감정가의 80% 적용 시: (236,000,000원 * 0.80) - 5,000,000원 = 188,800,000원 - 5,000,000원 = 183,800,000원

* 감정가의 95% 적용 시: (236,000,000원 * 0.95) - 5,000,000원 = 224,200,000원 - 5,000,000원 = 219,200,000원

따라서, 183,800,000원부터 219,200,000원 범위 내에서 임차인 인수 보증금의 정확한 액수, 시장 상황, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 단순 참고용 제안이며, 투자 결정은 본인의 판단에 따라 신중하게 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.