나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1102 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 107동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 당하동 소재 ""당하중학교"" 동측 인근에 위치하는 도시형생활주택(단지형다세대) ""멤버스힐 제107동"" 제4층 제404호로서 인근은 다세대주택 및 아파트가 혼재된 주택지대임.

교통상황

북동측 인근에 인천지하철2호선 ""완정역""이 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 규모의 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제4층 제404호로서

외벽 : 콘크리트 위 석재 및 치장타일 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자로 결정된 임차인 백이슬이 2025.7.23. 우선매수신고서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1102 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 107동 4층404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 26.13㎡ (약 7.90평)

건물면적: 34.55㎡ (약 10.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

건물 구조/규모: 철근콘크리트구조 5층 규모의 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제4층 제404호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서구 당하동 소재 "당하중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 아파트가 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황: 북동측 인근에 인천지하철2호선 "완정역"이 위치하고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 도로상태: 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 내에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 18일 포천세무서장의 압류 (등기구분: 갑6)

* 채권자: 백OO (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 26일

* 확정일자: 2020년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기 피해자로 결정되었으며, 2025년 7월 23일 우선매수 신고서를 제출하였습니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원 (권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인 관련 특수성을 고려해야 합니다.)

* 등기부채권 총액: 1,450,500,000원

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 백 이 존재하며, 전세사기 피해자로 결정되고 우선매수 신고까지 한 특수한 상황입니다. 백 은 본인이 우선매수권을 행사할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택 및 아파트가 혼재된 주택지대로, 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 인근에 학교(당하중학교)가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 검색 결과, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지나 폐기물 처리 시설 등은 인천 서구 내 다른 지역에 존재하나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 완정역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 주택지대이므로 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 당하중학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재 및 전세사기 피해자 결정: 임차인 백 은 대항력이 있으며, 전세사기 피해자로 결정되었습니다. 또한, 우선매수 신고를 하였기 때문에 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인의 우선매수권 행사: 전세사기 피해자인 임차인 백 이 우선매수 신고를 함에 따라, 해당 임차인이 직접 본 물건을 낙찰받을 가능성이 높습니다. 이 경우, 일반적인 매수자에게는 명도 리스크가 줄어들 수 있으나, 본건의 복잡한 상황으로 인해 변수가 존재합니다.

* 건물 노후도: 2017년 준공된 건물로, 현재 약 9년차 건물입니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 소재합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 전세사기 피해자로 결정되었고 우선매수 신고를 한 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 이러한 특수성은 낙찰 후 명도 및 보증금 관련 문제에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 임차인 백 의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 완정역이 가까워 교통 편의성이 높습니다.

* 주거지대 인프라: 주변이 주택 단지로 형성되어 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 시세 반영 및 잠재적 가치: 임차인 이슈로 인해 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 "멤버스힐" 단지의 3층 물건이 2026년 7월 3일 13,300만원에 거래되었습니다 (전용면적 31.548㎡). 이는 본건의 건물 면적(34.55㎡)과 유사한 수준입니다.

임차인 백 은 보증금 148,000,000원에 대항력이 있으며, 전세사기 피해자로 결정되고 우선매수 신고를 하였습니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원이지만, 이는 해당 임차인의 보증금이 배당 순위 등에 따라 전액 변제되거나, 우선매수권 행사를 통해 본인이 보증금을 회수하는 상황을 가정한 것으로 보입니다.

현재 가장 큰 변수는 임차인 백 의 우선매수권 행사입니다. 백 이 우선매수권을 행사하여 본인이 직접 낙찰받을 경우, 이는 본인이 자신의 보증금 148,000,000원을 회수하는 절차로 볼 수 있습니다. 이 경우, 제3자의 입찰은 무의미해질 수 있습니다.

만약 백 이 우선매수권을 행사하지 않고, 제3자가 낙찰받는 상황을 가정한다면, 복잡한 명도 과정과 법적 절차에 따른 추가 비용 및 시간을 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 제3자가 입찰할 경우 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가(13,300만원)와 감정가(13,500만원)를 고려하고, 임차인 관련 제반 리스크를 감안할 때, 제3자의 입찰가는 13,000만원 ~ 13,300만원 선에서 신중하게 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 이는 임차인의 우선매수권 행사라는 가장 큰 변수를 간과한 것이므로, 실제 입찰 시에는 해당 임차인의 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.