나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1075 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 628-13 터빌리지2차 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교"" 북측 인근에 위치하고, 본
건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서,
외벽: 스톤스프레이, 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남동측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관
한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

현관에 관리사무소의 단수통보서가 붙어 있었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1075 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 628-13 터빌리지2차 에이동 2층201호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로563번길 14-15)

용도: 다세대주택 (공동주택)

건물 총 층수: 5층 중 2층

건물 사용승인일: 2017년 05월 01일 (건축 허가 2016년 03월 23일)

건축구조: 철근콘크리트구조

감정가: 152,000,000원

건물면적 (전용면적): 42.93㎡ (약 13.0평)

토지면적 (대지권): 27.51㎡ (약 8.3평)

총 토지/건물 면적: 70.44㎡ (약 21.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2개소), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 01월 25일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(132,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 및 이후 등기된 모든 권리는 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없습니다.

주요 등기 내역:

* 근저당 (서울축산업협동조합, 132,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (전북은행, 18,426,670원) - 말소예정

* 임의경매 (서울축산업협동조합, 102,047,566원) - 본 경매 사건

등기부채권 총액: 150,426,670원

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 주변 시설로는 인천기계공업고등학교가 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 다양한 시내버스 노선 이용이 가능하여 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

기타: 현관문에 관리사무소의 단수 통보서가 부착되어 있어, 건물 내 수도 공급 관련 사항에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

단수 통보서 부착: 현관에 관리사무소의 단수 통보서가 부착되어 있는 점으로 보아, 건물 내 수도 공급 시스템에 문제가 있을 수 있습니다. 정확한 상황 파악과 함께 해결 방안을 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 불명확한 상태입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 소요 시간 및 비용이 발생할 가능성을 내포합니다.

혐오시설 및 주변 환경: 주변 시설에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 미추홀구 내 재개발 예정지나 일부 지역에서 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 제기된 사례가 있으므로, 잠재적인 환경적 요인이나 지역 개발 이슈 등을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다. 인천기계공업고등학교 인근은 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재한 다세대주택으로, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 소유권 확보에 용이할 것으로 판단됩니다.

건축 사용승인일이 2017년으로 비교적 최근 건물이기에 노후화로 인한 큰 수리비 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 현관에 부착된 단수 통보서와 임대 관계 미확인 등의 사항은 명도 및 입주 전에 반드시 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도에만 집중할 수 있다는 장점이 있습니다.

비교적 신축 건물에 해당하므로, 주거용 또는 임대용으로 즉시 활용 가능성이 높습니다.

주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

주변 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 43.33㎡, 3층, 2001년식 다세대주택: 82,000,000원

* 2026년 5월, 44.77㎡, 4층, 2012년식 다세대주택: 122,000,000원

* 2026년 5월, 44.4㎡, 3층, 1993년식 다세대주택: 90,000,000원

본 건은 42.93㎡, 2층, 2017년식(사용승인일 기준) 건물입니다. 최근 실거래가 중 최고가인 122,000,000원(44.77㎡, 4층, 2012년식)과 비교할 때, 본건은 층수가 낮고(2층 vs 4층) 건축 연식은 더 최신(2017년 vs 2012년)입니다.

감정가(152,000,000원)와 비교했을 때 최근 실거래가(최고 122,000,000원) 간의 시세 차이가 존재하며, 이는 감정 시점과 현재 시장 상황 또는 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

단수 통보서 부착, 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크와 최신 건축 연식을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통해 확인된 사항과 경쟁 상황을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 약 128,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.