나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509269 [1] 인천광역시 서구 당하동 1048-4 산에들에 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천발산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립주택,아파트 등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 공동주택(사용승인:2009.07.10)내의 제3층 제303호건으로서,

외벽:치장벽돌등 마감.
내벽:내부 인테리어 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지 가장형 토지로서, 현황 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측및 남측으로 각각 노폭 약 8미터,6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(검단유치원5))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대미상임.
2.토지대장,토지이용계획확인서,등기사항전부증명서상의 토지면적은 375.1㎡이나 집합건축물대장 대지면적은 372.4 ㎡임.

물건 비고

토지대장, 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서상의 토지면적은 375.1㎡이나, 집합건축물대장상의 대지면적은 372.4㎡임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호:인천지방법원 2025타경509269 (1)

소재지:인천광역시 서구 당하동 1048-4 산에들에 3층303호

용도:다세대주택

감정가:132,000,000원

토지면적:34.33㎡ (약 10.4평)

토지제시외면적:0.00㎡

건물면적:51.32㎡ (약 15.5평)

건물제시외면적:0.00㎡

매각대상:토지/건물일괄매각

경매구분:부동산임의경매

채권자:완OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천발산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택, 아파트 등의 공동주택 및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

* 교통상황:본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태:본건의 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기사항요약:

* 소유권 변동: 2009년 소유권 보존(안성의) 후 2009년 소유권 이전(신인규)되었음.

* 말소기준권리: 2009년 9월 17일 접수된 완도농업협동조합의 근저당권(채권최고액 136,500,000원)임.

* 기타 권리: 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액: 310,970,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:목록상 지상권으로 기재되어 있으나, 실제 해당 권리의 존부 및 인수 여부는 추가 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-11-10

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없으므로 인수되는 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:공동주택과 소규모 근린상가가 혼재된 일반 주거지역임.

* 지역 특성:인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 생활 편의시설 및 교통 인프라가 갖추어져 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설:인천발산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 편의시설:주거지역 내 근린상가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통:인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:토지대장, 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서상의 토지면적은 375.1㎡이나, 집합건축물대장상의 대지면적은 372.4㎡로 다소 차이가 존재함. 이는 물건 보고서 및 현장 확인 시 유의해야 할 사항임.

* 미확인 사항:임대차 관계 및 기타 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 혐오시설:주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 교통망이 비교적 양호한 주거 입지에 자리하고 있음. 감정가는 132,000,000원으로 책정되었으며, 건물이 건축된 지 10년 이상 경과하였으나 주변 지역의 주거 환경을 고려할 때 안정적인 가치를 유지할 것으로 판단됨. 권리관계는 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됨. 다만, 공부상의 토지 면적 차이는 유의해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지:초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 뒷받침되는 입지임.

* 명도 용이성:임차인이 대항력이 없고 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 일괄 매각:토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 사용에 따른 권리 문제를 해소할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적대의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 본건의 감정가(132,000,000원)는 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됨. 2009년 건축된 70.38㎡ 면적의 '원당탑스빌(1)'이 2026년 7월 13,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(51.32㎡, 2009년 건축)의 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨. 따라서, 보수적으로 접근한다면 138,000,000원 내외를 목표 입찰가로 설정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.