나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509373 [1] 인천광역시 서구 가좌동 263-18 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가좌역' 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거,공장,상업 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 ""인천가좌역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 소로의 지선도로(가석로)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역 , 지구단위계획구역(가좌역 주변) , 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합) , 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 외관관찰과 탐문조사 결과 등을 종합 고려하여 도시하였습니다.(본건의 지자체 보유 도면은 없는 것으로 조사되었습니다.)

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경509373 (1) 인천지방법원

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 263-18, 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

면적 정보:

토지면적: 20.68㎡ (약 6.26평)

건물면적: 37.98㎡ (약 11.49평)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 인천가좌역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 주거, 공장, 상업 시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인천가좌역 및 다수의 노선 버스정류장이 인접해 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 토지는 서측으로 소로(가석로)에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역, 지구단위계획구역(가좌역 주변), 광로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

주변 지역을 종합적으로 볼 때, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 3월 29일 접수된 중소기업은행 근저당(46,800,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 근저당, 강제경매(본건) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 등기부채권액은 123,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김현정

전입일자: 2016-06-14

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김재은

전입일자: 2023-11-21

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 고유선

전입일자: 2024-12-20

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 권리상 인수될 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가좌동 일대는 공장, 상업 시설과 주택이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 사업체와 주거 수요가 공존합니다.

인천가좌역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

주변에 공업 시설이 밀집해 있어 산업 배후 수요가 존재하며, 소규모 상업 시설과의 시너지 효과도 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천 2호선 인천가좌역이 인접해 있으며, 여러 노선의 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 지역 특성상 기본적인 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주거와 공업, 상업 지역이 혼합되어 있어 생활 편의성과 업무 환경이 공존합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축년도: 1991년 (사용승인 1992년)으로 건물이 노후화되었습니다. 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 환경: 공장 및 상업 시설과 혼재되어 있어, 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 인테리어 및 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용규제: 준공업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 개발 및 행위 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천가좌역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권이라는 입지적 강점과 토지/건물 일괄 매각이라는 점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 건물의 노후화, 내부 상태 미확인, 혼재된 지역의 특성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천가좌역을 중심으로 한 역세권 입지

토지 지분 보유로 인한 미래 가치 상승 기대

권리 관계가 명확하여 안전한 투자 가능

주변 개발 계획에 따른 시세 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

주변 시세 분석:

최근 인근 유사 다세대주택의 매매 사례를 보면, 35.45㎡ 면적의 건물이 87,000,000원에 거래되었으며, 46.62㎡ 면적의 건물이 130,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(37.98㎡)은 87,000,000원에 거래된 사례와 유사한 수준입니다. 감정가 84,000,000원은 주변 실거래가 수준을 합리적으로 반영한 것으로 보입니다.

본건은 1층이며, 내부 상태 미확인 및 건물 노후화 등의 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 시각으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가인 84,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황과 물건의 제반 사항을 고려하여 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 부동산 전문가와의 심층 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.