나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509209 [1] 인천광역시 부평구 부평동 500-8 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 부개서초등학교 서측 인근에 위치하는 통칭 형도주택
1층 101호로서 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내 1층 101호로서

외벽: 적벽돌 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 과밀억제권역{수도권정비
계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509209 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 500-8 1층 101호 (도로명: 인천광역시 부평구 장제로52번길 34)

건물용도: 다세대주택

토지면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

건축년도: 1988년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부개서초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 10월 30일 국민은행 근저당권 (12,100,000원)

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (2012.10.30, 12,100,000원)

* 신마루다 근저당권 (2015.01.16, 28,000,000원)

* 서민금융진흥원 가압류 (2023.05.23, 6,284,053원)

* 신마루다 임의경매개시결정 (2025.05.19, 9,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 등기부등본 확인 필요)

* 총 등기부채권액: 46,384,053원 (말소기준권리 및 이후 권리 합계)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 0원이라도 명도 시 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 정보:

* 형도주택 (2001년식, 38.94㎡, 70,000,000원, 2026년 7월 거래)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡, 284,000,000원, 2026년 7월 거래)

* 신한 (2002년식, 56.08㎡, 123,000,000원, 2026년 7월 거래)

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 거래 금액대는 7천만 원에서 2억 8천 4백만 원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

* 거래된 건물의 연식, 면적, 층수, 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 크게 나타나고 있습니다.

* 본건의 감정가 81,000,000원은 주변 시세 대비하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 특히 2001년식, 38.94㎡의 '우진그린빌' 사례 (7,000만 원)가 본건과 면적 및 연식 면에서 유사성이 있습니다.

* 2015년식, 49.26㎡의 '해피팰리스' 사례(2억 8천 4백만 원)는 신축 건물로 가격이 높게 형성되어 있습니다.

* 2002년식, 56.08㎡의 '신한' 사례(1억 2천 3백만 원)는 본건보다 면적이 넓고 2층에 위치하여 가격이 높게 형성된 것으로 보입니다.

* 본건(39.73㎡)의 경우, 감정가 8,100만 원은 유사 사례 중 중간값 또는 약간 낮은 수준으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 부개서초등학교 인근에 위치하여 교육시설 접근이 용이하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인의 유무 및 보증금, 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 명도 협상이나 인도명령 대상 여부 등을 사전에 파악해야 합니다.

* 등기부상 권리 내역: 현재 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등의 규제가 적용되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보로는 주변에 혐오시설이 존재한다는 명시적인 내용은 없습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변을 면밀히 조사하고, 지도 서비스 등을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8,100만 원입니다.

* 부개서초등학교 인근 지역으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상되나, 임대관계 미상으로 인한 명도 관련 리스크는 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 정확한 시세 및 현황 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세차익 또는 임대수익 확보 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지: 부평구 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 단순화 가능성: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 단순합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 81,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례 분석 결과, 본건 면적(39.73㎡)과 유사한 2001년식 건물의 거래가는 70,000,000원으로 확인됩니다.

* 또한, 2002년식, 56.08㎡ 건물이 123,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가 8,100만원은 현재 시세 범위 내에 있다고 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시세 및 감정가, 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 추가적으로 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 재확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.