나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1095 [1] 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 5층504호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""가재울역"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 인근에 지식산업센터, 공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 중 제5층 제504호외로서,
(사용승인일 : 2019.05.31.)
외벽 : 복합판넬 마감등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,대로1류(폭 35m~40m)(대로 1-14호선(주))(접합),도로(접합),가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역
<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-엘리베이터 입구 층별 안내에 '영신기업'으로 표기되어 있음
-현황상 호별 경계벽이 존재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1095 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 5층504호

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지지분: 29.963㎡

건물면적: 105.17㎡ (약 31.81평)

건물지분: 105.169㎡

사용승인일: 2019년 5월 31일

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

토지 이용: 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중

1.4. 감정가

감정가: 283,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가재울역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 지식산업센터, 공장 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스정류장 및 지하철역(가재울역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북서측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리는 2021년 8월 5일자 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약

소유권 보존: 한국증권금융주식회사 (2019-06-11)

소유권 이전: 백진욱 (2021-08-05, 매매)

근저당: 하나은행 (2021-08-05, 금444,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 경기신용보증재단 (2025-01-22, 금6,250,000원) - 말소

가압류: 신용보증기금 (2025-01-31, 금90,000,000원) - 말소

임의경매: 하나은행 (2025-05-15, 351,430,938원) - 말소 (본건 경매)

등기부채권 총액: 540,250,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (임차인 현황 조사 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업시설

본 건이 위치한 가좌동 일대는 지식산업센터 및 공업 시설이 밀집해 있는 산업단지 또는 준공업지역의 특성을 보입니다.

"가재울역" 인근의 개발 가능성과 함께, 인근 산업 시설들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 입지 가치

지식산업센터의 특성상, 관련 업종의 기업체 유치 및 운영에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

교통 여건이 양호하여 직원들의 출퇴근 및 물류 이동에 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

주변에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

다만, 본 물건 자체의 세부적인 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황상 특이사항

엘리베이터 입구 층별 안내에 '영신기업'으로 표기되어 있어, 실제 점유자나 상호명과의 불일치 가능성을 확인해야 합니다.

현황상 호별 경계벽이 존재하며, 이는 공부상의 표시와 실제 이용 상태가 다를 수 있음을 시사합니다.

6.2. 법규상 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당하여 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.3. 임대차 리스크

임대 관계가 미상으로, 해당 물건에 현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등은 어떻게 되는지 면밀한 조사가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 신축(2019년 사용승인) 지식산업센터로, 가재울역 인근의 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물과 토지가 일괄 매각되며, 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상, 현황상 호별 경계벽 존재, 엘리베이터 표기명 불일치 등의 특이사항이 있어 현장 확인 및 임대차 조사가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 가재울역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 산업단지 내 위치: 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 산업 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 283,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 초기 감정가의 80%~120% 사이에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 채권 총액이 감정가를 상회하는 점(5.4억원 이상)을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.