나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509287 [1] 인천광역시 서구 청라동 8-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라베어즈베스트GC "" 내에 소재하며, 인근은
골프클럽내 단독주택 및 주거나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 지구단위계획구역
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률> , 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> ,
성장관리권역<수도권정비계획법>
-별첨 환지예정지증명원 참조

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층 (2023.01.10 사용승인)
외벽: 세멘몰탈 및 치장타일, 스톤타일 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시창호임

이용상태

단독주택으로 이용중

설비내역

위생 및 급배수시설, 개별 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 토지상 본건과 분리하여 거래시 경제적 가치가 희박한 경계석, 수목,담장 등은 일반적인 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 펑가하였음.(감정평가서 참조)
3. 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 평가하였으며 발코니확장, 내부인테리어, 개조 등 사유로 인하여 현황과 차이가 있을수 있음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509287 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 8-5

용도: 단독주택

감정가: 2,965,322,200원

토지면적: 467.90㎡ (약 141.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 324.12㎡ (약 98.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 코리아신탁주식회사

특이사항: 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각 2. 토지상 분리 거래가 희박한 경계석, 수목, 담장 등은 토지에 포함하여 평가 3. 집합건축물대장상 현황과 차이 있을 수 있음 (발코니 확장, 내부 인테리어, 개조 등)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라베어즈베스트GC" 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 골프장 내 단독주택 및 주거나지가 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 남서측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을8. 국민은행 근저당 (2022-10-07)

인수되는 권리: 갑6. 황성희, 소유권이전청구권가등기 (2022-12-14)

총 등기부채권 합계: 4,412,547,945원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상이며, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 제공된 JSON 정보는 2016년 준공된 "청라파크자이더테라스" (연립주택, 약 85㎡)의 2026년 1월 매매 사례이며, 거래가는 49,600만원에서 52,900만원 (약 5억 ~ 5.3억 원) 수준입니다.

본건은 2023년 사용승인된 단독주택(3층, 324.12㎡, 토지 467.90㎡)으로, 제공된 연립주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

본건의 감정가(2,965,322,200원)는 주변 연립주택 시세 대비 상당히 높으나, 이는 본건의 규모, 신축 연도, 단독주택이라는 점, 그리고 골프장 내 입지 등의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사지붕 3층으로, 2023년 1월 10일 사용승인되었습니다.

외벽은 세멘몰탈 및 치장타일, 스톤타일 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태는 단독주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설, 개별 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 혐오시설 유무에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 소유권이전청구권가등기(갑6)가 인수되므로, 해당 권리의 처리에 대한 확인이 필요합니다.

감정평가서상 특이사항: 발코니 확장, 내부 인테리어, 개조 등으로 인해 실제 현황과 건축물대장상 내용에 차이가 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 명도 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 단독주택으로, 최신 건축 기준과 내부 시설(승강기 포함)을 갖추고 있어 주거 가치가 높다고 판단됩니다. 골프장 내 위치하여 쾌적한 환경과 더불어 희소성까지 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사합니다. 다수의 채무가 말소될 예정이나, 인수되는 가등기 및 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 유찰 후 재매각 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 단독주택: 하자 및 노후화 우려가 적어 즉시 입주 또는 임대 용이

골프장 내 입지: 고급 주거 환경 선호 수요층에게 매력적이며, 지역 내 희소 가치 보유

넓은 토지 면적: 개인 정원, 추가 시설 설치 등 활용 범위 넓음

유찰 시 가격 메리트: 첫 경매에서 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회 발생

9. 예상 입찰가

감정가: 2,965,322,200원

주변 시세 (연립주택): 496,000,000원 ~ 529,000,000원 (본건과 직접 비교 어려움)

본건은 신축 단독주택으로서의 가치와 입지를 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 인수되는 권리, 임대관계 미상 등의 위험 요소를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 2,372,000,000원 ~ 2,669,000,000원

보수적인 접근 시: 약 2,500,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.