나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509282 [1] 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천대학교 송도캠퍼스' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공업시설 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 지식정보단지역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물
(사용승인일자 : 2021. 04 21) 제 1층 제122호, 제123호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 알미늄 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 제2종근린생활시설 일반음식점(현황 122호 : 치아바타 / 123호 : One stop)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택(기숙사) 및 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2014-02-03) , 준주거지역(2014-02-03) , 제1종지구단위계획구역(2010-01-27)(바이오단지) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-316,317호선)(접합) , 시가지조성사업지역, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스 제2부지 예정지 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스제2부지 예정지 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설 일반음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509282 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층122호

건물명: 송도코스테이 주건축물 제1동

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 1,820,000,000원

토지면적: 20.28㎡ (약 6.13평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 103.11㎡ (약 31.17평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물

사용승인일자: 2021년 04월 21일

건물 용도 (전체): 공동주택(기숙사) 및 제1,2종근린생활시설

건물 용도 (해당 호실): 제2종근린생활시설 (일반음식점)

이용 현황: 122호: 치아바타, 123호: One stop (해당 물건은 122호)

설비 내역: 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 구비

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 세장형 평지로서 공동주택(기숙사) 및 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용중.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 30m 내외 도로 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준공업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(바이오단지), 대로1류, 중로2류, 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(인천대학교 관련), 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천대학교 송도캠퍼스' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공업시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 인천1호선 지식정보단지역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 상권 특성

주변에 공업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인천대학교 송도캠퍼스가 인접해 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 상권 내 주요 시설로는 송도 컨벤시아, 현대 프리미엄 아울렛 송도 등이 있으며, 비교적 계획적으로 개발된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권 (2024-05-20 접수, 농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 2,160,000,000원) - 말소기준권리로 작용하며, 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 말소 대상 권리 (총 10건)

* 갑6: 소유권이전5번신탁등기말소 (주식회사이노밸류)

* 갑7: 소유권이전 (원스톱주식회사)

* 갑10: 가압류 (주식회사잇다, 금300,000,000원)

* 갑11: 가압류 (서울보증보험주식회사, 금140,046,020원)

* 갑12: 가압류 (하나카드, 금7,094,617원)

* 갑13: 임의경매 (산양농업협동조합, 금1,827,516,473원) - 본 경매 개시 결정 건

* 갑14: 가압류 (중소기업은행, 금292,424,803원)

* 갑15: 가압류 (서울신용보증재단, 금30,000,000원)

* 갑16: 압류 (연수구(인천광역시))

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 별도 등기된 권리 없음)

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,929,565,440원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 송도동은 인천경제자유구역 내 핵심 지역으로, 바이오 산업 단지, 대학교, 국제업무지구 등이 공존하며 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 인천대학교 송도캠퍼스 인접

* 상업 시설: 송도 컨벤시아, 현대 프리미엄 아울렛 송도, 트리플 스트리트 등 대형 상업 및 문화 시설이 인근에 위치합니다.

* 주거 시설: 공동주택(기숙사) 용도의 '송도 코스테이' 건물 내 상가입니다.

4.3. 업종 현황

본 물건은 제2종근린생활시설 중 일반음식점(현재 '치아바타'로 운영 중)으로 이용되고 있습니다. 인근 지역에는 다양한 근린생활시설 및 업무 시설이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인천1호선 지식정보단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에는 남서측 및 북서측으로 도로가 잘 접해 있어 편리합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

인근에 송도 센트럴 파크, 송도 컨벤시아, 현대 프리미엄 아울렛 송도 등 다양한 문화 및 여가 시설이 자리하고 있습니다. 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용 또한 용이합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 인천 송도 지역은 혐오시설 집하장이 아니라는 입장도 있습니다. 다만, 남부권 광역 생활자원회수센터가 연수구에 위치하고 있으며, 최근 재활용 쓰레기와 관련된 사건이 있었으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

임대 관계 및 보증금, 차임 등은 현재 미상입니다. 명도 시 해당 부분이 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. (임대관계 미상)

6.2. 토지이용계획의 복합성

본 물건이 속한 지역은 준공업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 등이 복합적으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 다각적인 검토가 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 29억 2천만 원에 달하여, 경매 절차에서 경쟁이 치열할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 신축 상가(2021년 사용승인)로, 인천대학교 송도캠퍼스 인근에 자리하고 있어 안정적인 수요가 기대되는 입지입니다. 인천1호선 지식정보단지역과 인접하여 교통 편의성 또한 우수합니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 명도 과정에서의 면밀한 확인과 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축된 건물로 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 대학교 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 임차 수요가 예상됩니다.

* 인천 경제자유구역 내 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,820,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 향후 예상되는 임대 수익률, 주변 시세, 본 물건의 정확한 상태 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 심층적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 투자가치를 면밀히 평가하신 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.