나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86352 [1] 경기도 남양주시 사릉로 19-12, 1동 3층301호 (금곡동,주건축물) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로써 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제3층 제301호, 제5층 제501호, 제8층 제801호, 제8층 제802호, 제8층 제806호로서, (사용승인일 : 2020.08.19)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창 호 : PVC 창호 등 마감입니다.

이용상태

공히, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 5필지 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[ 금곡동 404-151, 금곡동 404-152, 금곡동 404-190, 금곡동 404-314, 금곡동 404-318 ]
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

본건은 경기도 남양주시 사릉로 19-12, 1동 3층301호(금곡동)에 소재합니다.

1.2. 용도

본건의 용도는 오피스텔입니다.

1.3. 면적

토지면적은 8.51㎡(약 2.57평)이며, 토지 지분 역시 8.51㎡(약 2.57평)입니다.

건물면적은 29.93㎡(약 9.05평)이며, 건물 지분도 29.93㎡(약 9.05평)입니다.

1.4. 감정가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다.

1.5. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경86352 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

등기부채권 총액: 211,819,300원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치하며, "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매 사건의 채권자는 백OO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김진)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 1월 12일

확정일자: 2023년 12월 27일

배당신고일자: 2025년 2월 26일

대항력: 있음

3.3. 등기부등본 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2020년 9월 3일이며, 가장 빠른 권리 순서대로 다음과 같이 정리됩니다.

을구 1번: 주택임차권 (김진, 130,000,000원) - 2026년 1월 20일 접수. 전입 2024.1.12, 확정 2023.12.27.

갑4: 강제경매 (백연진, 106,098,629원) - 2024년 12월 4일 접수. 본건(2024타경86352)입니다.

갑5: 강제경매 (임지훈) - 2024년 12월 12일 접수. (2024타경5940) 중복 병합 사건입니다.

이후 가압류, 압류 등이 다수 존재하며, 이들 권리들은 강제경매 개시 결정 등기(갑4)에 의해 말소될 예정입니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 백연진의 강제경매 개시 결정 등기 (을구 1번 임차권등기보다 후순위, 갑4)입니다.

3.5. 인수되는 권리

을구 1번의 주택임차권(김진)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임대차 보증금 130,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 매매/임대 시세

최근 실거래가 기준으로, 유사 면적(약 32.25㎡)의 오피스텔이 2024년 11월에 220,000,000원(22,000만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 면적(29.93㎡)과 유사한 수준이며, 현재 시세를 반영하는 지표로 활용할 수 있습니다. 전월세 관련 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 일반적으로 이 지역의 오피스텔은 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 남양주금곡초등학교가 위치하고 있으며, 주거, 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 별도의 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 경사지붕을 가진 지하 1층, 지상 9층 건물 내 3층 301호입니다. 2020년 8월 19일에 사용 승인되었습니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전, CCTV, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본 사건은 2024타경5940 사건과 중복 병합되어 진행 중으로, 경매 절차 진행에 대한 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 130,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려사항입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 얼마 되지 않은 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 130,000,000원의 보증금 인수 부담이 있으므로, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 또한, 해당 지역의 토지이용계획에 따른 일부 제한 사항도 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

* 경춘선 금곡역 인근으로 대중교통 접근성 우수.

* 주거 편의시설 및 근린생활시설 인접.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 임차인 인수 보증금을 고려하여, 예상 입찰가를 95,000,000원으로 제안합니다.

이는 인수되는 임차 보증금 130,000,000원을 제외한 순수 낙찰가이며, 총 실질 매수가는 225,000,000원(95,000,000원 + 130,000,000원)이 됩니다. 이는 최근 실거래가 수준인 220,000,000원과 유사한 범위에 있어, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 입찰가가 될 수 있습니다. 다만, 본 제안가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 권리 관계 재검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.