나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2497 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1292-1 서광 미르프라자 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 '백마역(경의중
앙선, 서해선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상4층 건물 내 제3층 제311호로서,
(사용승인일: 2006.11.21)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 한의원으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 제1종 및 제2종근린생활
시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 도로폭 약 20M 내외의 포장도로 및 서측으로 도로폭 약 15M 내외의 포장도
로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍동택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-08-12)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 고양지원 2025타경2497 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1292-1 서광 미르프라자 3층 311호

용도: 근린상가

감정가: 83,000,000원

토지 면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

건물 면적: 37.26㎡ (약 11.27평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장이 있고, 지하철 백마역(경의중앙선, 서해선)이 근거리에 소재하여 교통 여건은 대체로 양호합니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 제1종 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 북측 약 20미터, 서측 약 15미터 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(을3)이며, 채권액은 31,650,000원입니다.

등기부등본 상 현재 소유권은 2022년 4월 28일 매매를 통해 임강순에게 이전되었습니다.

본건 경매는 하나은행의 임의경매 신청(갑12)으로 개시되었습니다.

등기부 상 채권 총액은 약 93,454,197원입니다.

임차인 현황으로는 이애순 씨가 확인되나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 풍동 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

주변에 풍산중학교 등 교육 시설이 있어 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 이용 가능한 지역입니다.

주변 지역에 혐오 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 학교가 있어 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

교통망으로는 지하철 백마역(경의중앙선, 서해선)을 이용할 수 있으며, 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리합니다.

건물은 2006년 11월 21일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 집합건물이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

집합건축물대장 상 용도는 한의원으로 등재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있어 주의가 필요합니다. (다만, 구체적인 내용 파악은 필요합니다.)

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 경매보다 높게 책정되어 있으므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

등기부 상 채권 총액이 감정가보다 높은 점은 경매 진행 및 낙찰 후 권리관계 정리 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 서광 미르프라자 내 상가로, 준수한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

지역 주민 및 주변 시설 이용객을 대상으로 하는 근린 상가로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 높은 보증금 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 백마역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 아파트 단지 및 학교 등 주거 밀집 지역에 위치하여 지역 상권으로서의 가치가 있습니다.

* 상가 건물로서의 기본적인 인프라(설비, 구조)가 갖추어져 있습니다.

* 한의원 등으로 활용된 이력이 있어 관련 업종의 영업에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 현장 조사 결과, 최근 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 높은 보증금 요구와 소멸되지 않는 권리 존재 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 낙찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 방문 및 주변 상권 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.