나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1822 [1] 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12 동진리츠빌 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 남양주지원 2025타경1822 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12 동진리츠빌 비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지 면적: 57.88㎡ (약 17.52평)

토지 지분: 57.875㎡ (약 17.52평)

건물 면적: 63.11㎡ (약 19.09평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OO

건축 연도: 2013년 건축 허가, 2016년 사용 승인 (동진리츠빌 B동)

총 층수: 5개 층

해당 층수: 5층

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리에 소재하며, 주변은 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역임.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역임.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 부정형으로, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 인접 도로를 통해 본건 건물로 진출입이 가능함.

토지 이용 계획: 제2종 일반주거지역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 이호정 근저당권 (접수일자 2023-09-12, 권리금액 40,000,000원)

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 개요: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (허일량)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022-10-31

확정일자: 2022-10-31

배당신고일자: 2025-07-16

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 125,000,000원에 대한 권리가 있으나 배당신고를 완료한 상태임. 법원의 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요함.

* 임차인: 허일량

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022-10-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 상기 허일량 임차인과 동일 인물일 가능성이 있으나, 보증금 및 확정일자 정보가 없어 권리 분석에 추가적인 확인이 필요함.

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 명시된 인수 보증금은 없으나, 임차인 현황을 반드시 확인해야 함)

기타 권리사항:

* 강제경매: 신동복 (의정부지방법원 남양주지원)

권리금액: 33,294,247원 (접수일자 2025-05-20)

등기부 채권 총액 (근저당 기준): 40,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 주변 지역은 주거용 건물들이 밀집한 주거단지임. 상업시설보다는 주거 환경에 특화된 지역으로 볼 수 있으며, 인근에 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 본건 소재지인 가평읍 대곡리는 가평읍 중심지와 인접하여, 가평읍 내의 상업시설, 금융기관, 병원 (가평군 보건소 등), 학교 (가평중학교, 가평고등학교 등) 이용이 비교적 용이함.

* 기타: 주변 환경은 주거 기능에 적합하며, 혐오시설 등 부정적인 영향은 보고되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 허일량 임차인은 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 명확히 기재되어 있어 대항력이 인정됨. 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 위험이 존재함. 특히, 보증금 125,000,000원의 상당한 금액이므로 주의 깊은 검토가 필수적임.

* 시장가치와의 괴리: 감정가 213,000,000원에 비해 최근 주변 다세대주택 매매 사례 가격이 현저히 낮은 편임. 이는 부동산 시장 상황, 물건별 상태 차이, 또는 해당 지역의 특수한 가치 평가 기준 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있으므로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요함.

* 정보 불확실성: 임차인 허일량의 두 번째 항목에서 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 확정일자 정보가 없어, 실제 권리 관계나 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 내 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 갖추고 있음. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 잠재적 인수 보증금 발생 가능성임. 감정가와 주변 시세 간의 상당한 차이 또한 투자 결정 시 신중한 고려가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

* 가평군 지역의 주거용 부동산: 가평군 지역의 주택 시장 동향 및 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 임차인 관련 리스크 및 시세 괴리를 면밀히 분석하여, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 유형의 다세대주택 매매 사례들을 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 매매 (75.3㎡): 113,000,000원 (평당 약 4,960,000원)

* 2026년 5월 매매 (76.08㎡): 86,000,000원 (평당 약 3,770,000원)

두 사례의 평균 가격을 적용하여 본건(63.11㎡)의 시장 가치를 추정하면, 약 82,700,000원 수준으로 산출됩니다. (63.11㎡ * 약 1,310,000원/㎡).

대항력 있는 임차인의 보증금(125,000,000원)은 현재 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 직접적인 인수 금액으로 반영하지는 않으나, 해당 위험은 입찰가 결정 시 매우 중요하게 고려되어야 합니다.

따라서, 위 시세 분석과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 현 시세기준 및 위험 요소를 반영한 예상 입찰가는 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 명도 협상 가능성, 배당 배제 가능성 등을 최종 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.