나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63137 [1] 경기도 파주시 야당동 178-2 라빌레뜨 6동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 ""야당역(경의중앙선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(야당역)이 소재하여 대중교통편익은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 중 2층 201호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부개황도"" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 4번 2024년4월4일 제28711호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 고양지원 2025타경63137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-2 라빌레뜨 6동 2층201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 중 2층 201호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 217,000,000원

토지면적: 57.97㎡ (약 17.53평)

토지지분: 57.97㎡ (약 17.53평)

건물면적: 48.50㎡ (약 14.68평)

건물지분: 48.499㎡ (약 14.68평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(야당역)이 소재하여 대중교통 편익은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로 일부에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2019-01-22 (조정순)

* 소유권이전: 2020-03-10 (김석진, 매매)

* 근저당권: 2020-12-29 (오정자, 410,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 2024-04-04 (서영은, 210,000,000원, 말소 예정)

* 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,016,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(서영은)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-10

* 확정일자: 2020-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을구 4번)가 되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 근저당권 (2020-12-29, 오정자)이 말소기준권리이며, 경매 절차에 따라 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 파주시 야당동 239-200번지, 태종에비뉴 3층 (2019년 건축, 65.1㎡): 2026년 7월 2일, 28,500만원에 거래됨.

* 경기도 파주시 야당동 190-5번지, 요산아트빌 1층 (2015년 건축, 56.035㎡): 2026년 7월 1일, 15,000만원에 거래됨.

* 경기도 파주시 야당동 150-1번지, 자연에가 2층 (2015년 건축, 57.45㎡): 2026년 7월 1일, 18,000만원에 거래됨.

4.2. 시세 분석

본 건은 2019년에 건축된 다세대 주택으로, 2019년 준공된 태종에비뉴 사례와 비교 시 유사한 시세 형성 가능성이 높습니다. 태종에비뉴 사례의 거래가는 65.1㎡ 기준 28,500만원으로, 1㎡당 약 43.78만원 수준입니다. 본 건의 건물 면적은 48.50㎡로, 이를 기준으로 환산하면 약 21.24억원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 감정가는 21,700만원으로, 현재 시세 대비 소폭 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조로, 4층 중 2층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호로 이루어져 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본 건은 야당역 인근에 위치하여 경의중앙선 이용이 편리하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육 시설: 야당초등학교, 한빛초등학교, 동패중학교, 동패고등학교 등이 차량 10분 이내 거리에 위치합니다.

* 주변 상업 시설: 야당역 주변 상업 지구 및 대형 마트, 백화점 등은 차량 10-20분 거리에 위치합니다.

* 주변 녹지/공원: 야당동 근린공원, 운정호수공원 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 파주시 야당동 178-2번지 주변으로 특별히 언급되는 혐오시설 정보는 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 특이사항

주택임차권 등기(을구 4번)와 관련하여 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 이러한 서류상의 절차 진행 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축물표제부상 건물(6동)의 총 면적(469.02㎡)과 전유부 면적(201호, 48.50㎡)의 비율을 고려할 때, 건물 전체의 관리 상태 및 재건축/리모델링 가능성 등을 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동 야당역 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2019년 준공)에 해당합니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 상권 분석 결과 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 임차인 관련 특이사항이 있으나, 임차인의 보증금 포기 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 서류상의 절차 완결 여부를 최종 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 위치로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 217,000,000원입니다. 유사 물건의 최근 거래 사례 및 본 건물의 면적, 연식, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 시세는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 형성될 것으로 보입니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 이하로 접근 시 수익률을 높일 수 있습니다.

잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여, 190,000,000원 에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.