나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2473 [1] 경기도 파주시 적성면 마지리 284-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 마지리 소재 ""마지2리입구교차로"" 동측인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4 : 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 근린생활 시설 및 다가구 주택 건부지로 이용 중임.
기호3,6 : 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기호1,4 부속 토지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(09.05.22))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
기호3,6): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중3-503(09.2.6))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(09.05.22))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(2020-12-30)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층

사용승인 2005.06.16

외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

기호5
철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 지상2층

사용승인 1997.12.15

외 벽 : 벽돌 타일 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

기호2 : 근린생활시설(이마트24)로 이용 중임.
기호5 : 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구)로 이용 중임.

설비내역

기호2,5 : 기본적인 위생 및 급배수설비,
기호5 : 가스 및 등유 보일러설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록3 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환)
3.목록1 토지는 목록2 건물의 대지로 이용 중
4.목록2 건물은 근린생활시설로 이용 중
5.목록3 지목상 '전'이나 현황은 목록2 건물의 앞 대지로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경2473 (1)

소재지: 경기도 파주시 적성면 마지리 284-2

용도: 근린시설

감정가: 318,496,340원

토지면적: 731.00㎡ (약 221.13평)

건물면적: 80.73㎡ (약 24.42평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 토지 정보

토지면적: 731.00㎡ (약 221.13평)

토지 지분: 731㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 목록1 토지는 목록2 건물의 대지로 이용 중이며, 목록3 지목상 '전'이나 현황은 목록2 건물의 앞 대지로 이용 중임.

1.3. 건물 정보

건물면적: 80.73㎡ (약 24.42평)

건물 지분: 80.73㎡

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

건물 이용 현황: 목록2 건물은 근린생활시설로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 마지리 소재 "마지2리입구교차로" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호1,4 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설보호구역(제한보호구역, 8미터위임)에 해당함.

기호3,6 토지는 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설보호구역(제한보호구역, 8미터위임), 도로구역에 해당함.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

3. 건물 세부 현황

3.1. 건물(2) (JSON 기반 정보)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 1층

사용승인일: 2005.06.16

주요 용도: 제2종 근린생활시설

전체 면적: 80.73㎡

외벽: 벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 새시창호 마감 등

3.2. 건물 기호5 (감정평가 요항표 기반 정보)

구조: 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 2층

사용승인일: 1997.12.15

주요 용도: 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구)

외벽: 벽돌 타일 붙임 마감 등

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 인테리어 마감 등

창호: 새시창호 마감 등

참고: 해당 건물의 정확한 면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 일괄매각 대상에 포함됨.

3.3. 부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물 개황도 참조 바람.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2019년 06월 19일자 하나은행 근저당권 (을6, 건물 을4)

4.2. 등기부상 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 561,289,948원

건물 등기부채권 총액: 561,289,948원

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (명시된 특이사항 없음)

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

참고: 임대관계는 미상으로 조사됨. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재되어 있는 지역으로, 도시와 농촌의 특성이 복합적으로 나타남.

5.2. 건물 내 상업시설

주요 건물(기호2) 내에는 이마트24 편의점이 입점하여 운영 중임.

건물 기호5에는 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구)으로 이용 중인 것으로 조사됨.

5.3. 주변 생활 편의시설 및 교통

주변에 농경지가 많아 자연 환경을 접할 수 있으며, 차량 접근성과 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 생활 편의성을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요성

토지 중 일부(목록3)는 지목상 '전'으로, 현황은 대지로 이용 중임. 해당 토지에 대한 농지취득자격증명서 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 매수인은 이 점을 반드시 확인해야 함.

6.2. 토지이용 규제

계획관리지역 내에 속하나, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역 25km 이내 제한보호구역)에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 임대차 관계 미상

부동산 전반에 대한 임대 관계가 미상으로 조사되었음. 이는 인수될 수 있는 미확인 임차인이 존재하거나, 임대차 현황 파악의 어려움이 있을 수 있음을 시사함. (인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 관련 주의 문구가 명시적으로 요구됨)

6.4. 건물 기호5의 불명확한 면적 및 권리 관계

감정평가상 건물 기호5는 별도로 기재되어 있으나, 정확한 면적 정보가 제공되지 않았음. 일괄매각 대상에 포함되었으므로, 현장 조사 시 해당 건물의 실제 현황과 면적, 관련 권리 관계 등을 면밀히 파악할 필요가 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 일괄 매각의 장점

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지와 건물을 통합적으로 관리하고 활용하여 시너지 효과를 기대할 수 있음.

7.2. 수익 창출 가능성

현재 운영 중인 근린생활시설(이마트24)과 추가 근린생활시설 및 다가구주택(기호5)으로 활용 가능성이 높아, 임대 수익 및 자산 가치 상승을 통한 수익 창출이 기대됨.

7.3. 지역 내 입지

파주시 적성면이라는 지역적 특성을 고려할 때, 지역 기반 상업시설 및 주거 시설로서의 역할을 수행할 수 있는 잠재력을 지님.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 적성면에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 용도의 부동산임. 현재 운영 중인 상가와 다가구 주택(추정)으로 구성되어 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있으며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있음. 그러나 농지취득자격증명 요구, 군사보호구역 등의 토지 이용 제한, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 기호5 건물의 면적 미기재 등은 투자 결정 전 반드시 면밀한 확인과 분석이 필요한 부분임.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 분석 자료 및 유사 사례 비교 정보가 부족합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 주변 환경 상세 조사, 최근 실거래가 및 유사 물건 경매 낙찰가 분석, 그리고 향후 개발 가능성 및 규제 사항에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.