나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72214 [1] 경기도 포천시 선단동 58-22 태성아트빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""선단동행정복지센타"" 북동측 인근에 위치하며, 인근에
다세대주택, 공장, 전, 답 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 평스라브지붕 5층 건 내 4층 401호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등
창호 : 하이섀시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약4M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제2구역(협의지역
))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

(1) 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 (대지권의 목적인 토지의 표시)에 '선단동 58-22
, 선단동 58-24' 2필지로 등재되어 있으나, '선단동 58-22' 토지대장상 2014년 08월 29일에
선단동 58-24번과 합병'이라고 등재되어 있어 '선단동 58-22' 1필지가 대지권의 대상이 되는
부분임.

(2) 등기사항전부증명서 상 (대지권의 목적인 토지의 표시)에 '선단동 58-22, 선단동 58-24'
지목이 각 '잡종지, 전'으로 등재되어 있으나, '선단동 58-22' 토지대장상 2014년 08월 29일
에 '지목변경'이라고 등재되어 있으며 토지이용계획확인원상 '대'로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72214 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 58-22 태성아트빌 2동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 38.49㎡ (약 11.64평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 태성아트빌 2동 4층401호

구조: 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등

창호: 하이섀시 창호 등 마감

사용승인일: 2014년 8월 25일

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약4M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

1.4. 공부상 특이사항

대지권의 목적 토지가 '선단동 58-22, 선단동 58-24' 2필지로 등재되어 있으나, '선단동 58-22'는 58-24번지와 합병되어 1필지가 대지권의 대상임.

토지 지목이 '잡종지, 전'으로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상 '대'로 등재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 공장, 전, 답 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 안수남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-09-13

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당 (한국양봉농업협동조합, 2015-01-28, 126,000,000원)

경매개시결정: 갑8 임의경매 (한국양봉농업협동조합, 2025-05-14, 83,595,543원)

기타 권리: 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑4 소유권이전(매매), 갑5 가압류(충북신용보증재단), 갑9 압류(포천시) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권액: 139,062,500원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 선단동 일대는 주거 밀집 지역과 일부 공장, 농지 등이 혼재된 지역임.

"선단동행정복지센터"가 북동측 인근에 위치하여 행정 및 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이함.

주변에 다양한 규모의 다세대주택이 분포하고 있어 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있음.

주요 도로변을 따라 소규모 상가 및 편의시설이 산재할 가능성이 있음.

4.2. 주변 빌라/다세대 매매 사례 분석

최근 2026년 6월 거래된 사례들을 분석한 결과, 다양한 가격대의 거래가 확인됨.

- 2026년 6월 8일 거래된 삼성홈타운(539-17번지)은 67.185㎡(약 20.32평) 면적에 130,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 6,385,000원 수준임.

- 2026년 6월 9일 거래된 럭키빌라(113번지)는 44.56㎡(약 13.48평) 면적에 67,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 4,970,000원 수준임.

- 2026년 6월 24일 거래된 선덕주택(25-2번지)은 35.74㎡(약 10.81평) 면적에 48,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 4,440,000원 수준임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준임.

주요 도로인 호국로1014번길과 인접하여 포천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 주변 시설

- 행정: 선단동행정복지센터가 북동측 인근에 위치.

- 교육: 주변에 학교 관련 정보는 명확히 나타나지 않으나, 주거지역임을 감안할 때 통학 가능한 거리에 교육 시설이 있을 것으로 추정됨.

- 편의: 소규모 상점 및 생활 편의시설이 주변에 분포할 것으로 예상됨.

- 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 상, 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)은 파악되지 않음. 다만, "공장"이 인근에 소재한다고 명시되어 있어, 소음이나 환경 영향을 고려할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 다음과 같은 법적 제한을 받음.

- 가축사육제한구역: 가축분뇨 관련 법률에 따라 사육 제한.

- 비행안전제2구역(지원): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행 안전에 관한 제한이 있을 수 있음.

- 배출시설설치제한지역: 물환경보전법에 따라 일정 기준 이상의 배출시설 설치 제한.

- 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따라 개발 및 오염원 관리 대상 지역.

이러한 제한 사항들은 향후 토지의 활용도나 건축 행위에 제약을 줄 수 있으므로 사전 확인이 필요함.

6.2. 건물 노후도

2014년 사용승인된 건물로, 최신 건물은 아니므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(146,000,000원) 대비 최근 매매 사례(최고가 130,000,000원)와의 차이가 존재함. 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

6.4. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 협상 시 변수가 발생할 수 있음. (다만, 본건 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없음.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 다세대주택으로, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설(행정복지센터 등)과 인접하여 주거 환경은 보통 수준임. 건물은 2014년 사용승인으로 약간의 노후도가 있으나, 집합건물로서 관리되고 있을 것으로 보임.

등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 명확한 편임. 임차인의 경우 인수 부담이 없다는 점은 긍정적임.

다만, 토지가 성장관리권역, 비행안전구역 등 여러 법적 제한을 받고 있으며, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 다소 낮게 형성되어 있다는 점은 신중하게 고려해야 할 부분임. 공장이 인근에 있다는 점도 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있음.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 접근성과 행정복지센터 등 생활 편의시설 인접.

* 건물 일괄 매각으로 토지 소유권 확보 가능.

* 임차인이 존재하나 보증금 0원, 대항력 없어 명도 및 인수 부담이 없음.

* 최근 매매 사례 중 2015년식 삼성홈타운이 67.185㎡ 면적에 130,000,000원에 거래되어, 향후 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 2025년 6월 거래된 삼성홈타운(67.185㎡)의 130,000,000원 거래가를 기준으로 환산 시, 본건(59.52㎡)의 시세는 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 추정됨.

감정가(146,000,000원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

법적 제한 사항, 건물 노후도, 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 최저 입찰가격을 기준으로 신중하게 접근하되, 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.