나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72312 [1] 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 2층228호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 ""포천용정일반산업단지"" 내에 소재하며, 본건 주위는 중,소규모의 공업단지, 배후 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상11층 건물내 제2층 228호 및 제8층 805호로서

외벽 : 외장석재마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅마감 등
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

기호 1은 공장(지식산업센터), 기호2는 공장(지원시설-기숙사)임.(별첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로변, 동측 및 남측으로 대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 지방산업단지, 성장관리권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72312 (1)

소재지: 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 2층228호

용도: 지식산업센터

감정가: 217,000,000원

토지면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.93㎡ (약 14.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보:

- 건물명: 포천 웰플렉스 용정산단

- 주용도: 공장 (지식산업센터)

- 총 층수: 지하 2층 / 지상 11층

- 해당 호수: 2층 228호

- 사용승인일: 2023년 09월 27일

1.2. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 2층/지상 11층 건물 내 제2층 228호

외벽: 외장석재 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "포천용정일반산업단지" 내에 위치합니다.

주변은 중, 소규모 공업단지와 배후 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지의 형상은 인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 북측으로 중로, 동측 및 남측으로 대로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 지방산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2024-01-29, 권리금액 211,200,000원)

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 신탁등기말소 (2024-01-29) - 매매 신탁재산의 처분

* 을1: 근저당 (국민은행, 211,200,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (토스뱅크, 45,750,863원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (유케이제십차유동화전문유한회사, 235,324,164원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰 후 인수 여부와 관계없이 금전적 손실 또는 명도 저항의 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 총 등기부채권액

* 총 등기부채권액: 256,950,863원

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 포천용정일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터로서, 산업활동을 위한 인프라가 구축되어 있습니다.

주변에 중소규모 공업단지가 형성되어 있어 관련 업종 종사자들의 이용 편의성이 예상됩니다.

4.2. 주변 시설과의 연계성

배후 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업시설 및 주거 편의시설 접근이 용이합니다.

다만, 주변에 대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 부족한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 식음료, 편의점 등 이용이 가능합니다.

병의원, 은행 등 금융기관 및 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 이용 시 주변 지역 및 수도권 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용 시 버스 정류장이 인근에 위치하나, 노선 및 배차 간격은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 절차와 달리 예상치 못한 특이사항이나 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 현황이 미상으로, 명확한 임차인 정보 및 보증금, 월세 등의 계약 내용을 확인할 수 없습니다.

이로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 공실 기간이 길어져 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 산업단지 입지 특성

지식산업센터 밀집 지역의 특성상, 공실률이 높아질 경우 임대 수익률이 하락할 수 있습니다.

향후 지역 산업 경기 변동에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2023년 9월 사용승인)된 지식산업센터로, 최신 설비 및 시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

포천용정일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 접근성 및 주위 환경도 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

가장 큰 리스크 요인은 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 사용승인된 건물로 깔끔한 상태 유지.

* 산업단지 입지: 지식산업센터로서 관련 기업 입주 수요 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 하 모든 권리 소멸 예상.

* 교통 편리: 차량 진출입 용이, 주변 도로망 양호.

9. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현 시점의 정확한 시세, 인근 유사 물건의 낙찰 사례, 그리고 임대 현황 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

통상적으로 임대 관계 미상인 유동화 물건의 경우, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준에서 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 조정될 필요가 있습니다.

*주의: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 확인하고, 인근 부동산 중개업소 및 관련 정보를 통해 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사해야 합니다. 임대 현황 조사 결과를 반드시 확인하시어 명도 관련 위험을 사전에 파악하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.