나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경315 [1] 서울특별시 강동구 성내동 452-3 신호파크뷰 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 8호선 ""강동구청역"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 본건 북측 인근에 지하철 8호선 ""강동구청역""이 소재하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 제1층 제101호로서
(사용승인일 : 1996.09.18)
외벽 : 치장대리석붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

이용상태는 업무시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 강동대로(폭 약 50M 내외) 남동측으로 성내로6길(폭 약 20M 내외), 북동측으로 성내로6길(폭 약 8M 미만)의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-12) , 지구단위계획구역(2014-08-05) , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-05)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-05)(저촉),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,도시관리계획 입안중(2025-05-15)(지구단위계획구역 신설(안)서강고 2025-1140 참조 열람기간:25.5.15.~5.29.),도시관리계획 입안중(2025-05-15)(지구단위계획구역 폐지(안)서강고 2025-1140 참조 열람기간:25.5.15.~5.29.),건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경315 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 452-3 신호파크뷰 1층101호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 7,062,000,000원

토지면적: 126.96㎡ (약 38.4평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 459.43㎡ (약 138.9평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 성내동에 소재하며, 지하철 8호선 '강동구청역' 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 다양한 근린생활시설 및 관공서가 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 북측 인근에 지하철 8호선 '강동구청역'이 소재하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 강동대로(폭 약 50M 내외), 남동측으로는 성내로6길(폭 약 20M 내외), 북동측으로는 성내로6길(폭 약 8M 미만)의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 도로, 소로3류(폭 8m 미만) 등과 접하며, 중로1류(폭 20m~25m) 지역과 중복됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. 특히, 2025년 5월 15일부로 도시관리계획이 입안 중이며 지구단위계획구역 신설 또는 폐지와 관련된 내용이 있어 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제1층 제101호이며, 1996년 9월 18일에 사용승인이 되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 8월 27일자 신한은행의 근저당권 (등기부 을28, 채권액 6,450,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

채권자: 신한은행(임의경매 신청 채권자) 및 주OOOOOOOO 등 다수의 채권자가 있습니다.

임차인 현황:

* 이씨플라자(주) 및 박인규: 2000년 4월 17일 전입(사업일자)하였으며, 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었습니다. 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. (주의: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 실제 인수 여부 및 상세 내용은 추가적인 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.)

인수 가능한 권리: 명시적으로 인수 가능한 보증금은 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

기타 말소되는 권리: 등기부등본상 확인된 여러 개의 가압류 및 압류, 근저당권 등은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 본 매각 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

건물 현황: 본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 복합 용도로 건축되었으며, 본 물건(101호)은 근린상가로 이용 중입니다. 13층 건물 중 1층에 위치하여 접근성이 우수합니다.

주변 상권: 지하철 8호선 강동구청역 초역세권에 위치하며, 강동대로 및 성내로6길 등 주요 도로변에 인접하여 가시성이 매우 뛰어납니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 관공서가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 8호선 강동구청역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에도 간선도로망 접근이 용이하여 출퇴근 및 이동에 불편함이 없습니다.

편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 강동구청 등 행정기관이 인접해 있어 행정 업무 처리도 용이한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

도시관리계획 입안 중: 지구단위계획구역의 신설 또는 폐지와 관련된 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 건물 및 토지 이용 계획에 변동이 생길 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 추적 관찰이 필요합니다.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 설정되어 있어, 담보물의 복잡성으로 인한 추가적인 조사 및 확인이 요구될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강동구청역 역세권 및 대로변에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 다양한 업종의 영업이 가능하며, 건물 자체의 복합 용도는 투자 매력도를 높입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 도시관리계획 입안 중인 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사를 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 8호선 강동구청역 도보 이용 가능, 대로변 코너 위치로 뛰어난 접근성과 가시성 확보.

안정적인 상권: 주변 근린생활시설 및 관공서 밀집으로 풍부한 배후 수요 및 안정적인 상권 형성.

다용도 활용 가능성: 근린상가, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 투자 가치 높음.

미래 가치: 지구단위계획 변경 가능성에 따른 향후 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수할 수 있는 보증금(본건의 경우 0원으로 파악됨), 명도 비용, 현재 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 정확한 산정을 위해서는 전문가의 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.