나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경313 [1] 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 ""석촌초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상업용 및 업무용 시설이 소재하는 노선상가지대로 후면에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하고 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 8·9호선 ""석촌역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제4층 제406호로서,
(사용승인일 2019.02.28)
외벽: 적벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
바닥: 바닥재 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 제1종근린생활시설(의원)로 현재 인접호수 407~409호와 함께 구분벽체 없이 일체로 ""엘심포니음악학원""으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 ""가락로"", 서측으로 ""가락로9길"" 및 북측으로 ""가락로11길""의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2010-12-31)(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 406호는 다른 호수(407호,408호,409호)들과 함께 인접 호와의 구분벽체 없이 일체로 근린생활시설(엘심포니음악학원)로 이용중인 바, 인접 호와의 구분벽체가 없으며, 바닥에 경계가 명확하게 알아볼 수 있는 표지가 설치되어 있지 않으며, 구분점포별 건물번호표지가 붙어 있지 않아 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 따른 구분건물의 요건에는 미흡하나, 주 기둥이 남아 있고, 건축물현황도 등을 고려했을 때 각 호수의 위치 등의 확인이 가능한 바, 이러한 사항 등을 고려하여 건축물현황도와 외부관찰 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

물건 비고

현재 구분건물의 요건에 미흡하나 주기둥이 남아 있고 경계벽을 제거하여 인접호수 407~409호 함께 구분벽체 없이 "엘심포니음악학원"으로 이용 중이며 구분건물의 호실별 위치와 면적 등은 건축물현황도 참조. 경계복원 가능여부 및 비용 등은 전문가의 판단이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경313 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 4층406호

건물명: 빌라드그리움 석촌

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

토지지분: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물지분: 41.58㎡ (약 12.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 현황

- 사용승인일: 2019년 2월 28일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제4층

- 주요 용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설, 도시형생활주택(단지형연립주택)

- 총 연면적: 4108.12㎡ (약 1243.02평)

- 대지면적: 1481.5㎡ (약 448.17평)

- 건축면적: 547.27㎡ (약 165.55평)

- 주차 가능 대수: 32대 (내부 기계식 주차) (별도 검색에서는 30면의 비기계식 자주식 주차장 언급됨)

1.3. 감정가 및 권리관계

감정가: 376,000,000원

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 345,600,000원

- 근저당권 (하나은행, 2019.09.02 접수, 345,600,000원): 말소기준권리

- 임의경매 (하나은행, 2025.05.19 접수, 242,776,644원): 매각으로 소멸

- 압류 (송파구, 2025.05.19 접수): 매각으로 소멸

- 압류 (국민건강보험공단, 2025.05.26 접수): 매각으로 소멸

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (명세서상 기재 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동에 위치하며, "석촌초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 시설이 밀집한 대로변 후면에 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 위치해 있으며, 지하철 8호선 및 9호선 "석촌역"이 근거리에 있어 교통 환경이 우수합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 "가락로", 서측으로 "가락로9길", 북측으로 "가락로11길"과 같은 포장된 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정 (정병일)

보증금: 15,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업)일자: 2020년 1월 1일

확정일자: 2023년 10월 12일

배당신고일자: 2025년 8월 4일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(참고사항: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.2. 등기부 요약

현재 등기부상 소유권이전 1번 신탁 등기 말소, 근저당권 (하나은행, 345,600,000원)이 말소기준권리로 확인되며, 이후 설정된 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 환경

본건이 소재한 지역은 상업용 및 업무용 시설이 발달한 노선 상가지대로, 인근에 주거 시설 및 공원 등도 분포하고 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 현재 본 건은 인접 호수(407~409호)와 함께 구분벽 없이 "엘심포니음악학원"으로 이용되고 있어, 음악 학원 운영 등 관련 업종에 대한 수요가 있음을 유추할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건은 "석촌초등학교"와 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

지하철 8·9호선 "석촌역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분건물 요건 미흡

본 건 406호는 현재 구분건물로서의 요건을 충족하지 못하고 있습니다. 인접 호수인 407호, 408호, 409호와 구분 벽체 없이 일체로 "엘심포니음악학원"으로 이용 중이며, 바닥 경계 표시나 호실별 번호 표지가 명확하지 않습니다. 주기둥은 남아 있으나, 건축물 현황도 등을 기준으로 평가되었으므로, 경매 입찰 시 각 호실별 위치 및 면적 등을 반드시 전문가와 함께 재확인해야 합니다. 경계 복원 가능 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 부분(구체적인 계약 내용 및 인수 여부 등)은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 근린생활시설로, 교통이 편리하고 주변 상권 및 주거 환경이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 현재는 음악 학원으로 사용 중이며, 인접 호수와 통합되어 운영되고 있어 구분 건물로서의 명확한 경계 확인 및 복원 관련 문제가 존재합니다. 이는 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 등기부상으로는 말소기준권리 외 특이사항은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 적습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 교통

지하철 8, 9호선 석촌역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지로, 서울 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

8.2. 활용 가능성

현재 음악 학원으로 운영 중인 점을 감안할 때, 기존 사업의 연속성 또는 유사한 근린생활시설 업종으로의 전환 시 유리할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

경매 절차를 통해 모든 기존 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태에서 재산권을 행사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가격

본 물건의 감정가는 376,000,000원입니다.

9.2. 고려사항

상기 감정가는 물건의 현재 상태와 시장 가치를 반영한 평가액입니다. 본 건은 구분건물 요건 미흡 및 경계 복원 필요성 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크에 대한 복원 비용 및 잠재적 가치 변동 가능성을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

9.3. 혐오시설

제공된 정보 및 외부 검색 결과로는 인근에 부동산 거래에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 지도 서비스 및 현장 답사를 통한 최종 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.