나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51463 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선 새절역)이 소재하
는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층건 중 제4층 제402로서
(사용승인일:2021.11.25),

외벽 : 외장타일 및 인조석 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차설비, 소화설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 건부지(공동주택, 오피스텔, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터 내외 및 북측으로 2~3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심, 자세한 사항은 은평구 도시계획
과에 문의)), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77
~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51463 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 268,000,000원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 11월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암오거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 남측으로 약 8미터, 북측으로 2~3미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(응암지구중심), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

인근에 학교, 마트, 편의점 등이 있어 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 별도의 혐오시설이나 주민 기피 시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51463)으로, 접수일자는 2025년 5월 19일입니다.

* 임차인 현황

본건에는 임차인 최정은 씨가 거주 중입니다.

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 17일

* 대항력: 있음

* 등기부등본 요약

* 갑1 (2021-12-02): 소유권보존 (김진택)

* 을1 (2024-07-04): 주택임차권 (최정은, 243,000,000원) - 말소: 인수

* 갑2 (2021-12-13): 소유권이전 (박민재, 243,000,000원)

* 갑3 (2025-05-19): 강제경매 (주택도시보증공사, 243,000,000원) - 말소기준권리

* 권리분석 종합

등기부등본상 을구 1번 주택임차권이 인수되는 것으로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.7.4.등기)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인 최정은 씨의 보증금 243,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. (인수 보증금 합계: 243,000,000원)

1.3. 상권분석

* 주위 환경

본건이 위치한 응암동 일대는 "응암오거리"를 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 상권 활성화가 예상되는 지역입니다.

* 건물 용도

주된 용도는 오피스텔이며, 건축물대장상 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 버스정류장, 지하철 6호선 새절역이 위치하며, 주변으로 마트, 편의점, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활 여건이 양호합니다.

* 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 2021년 11월 25일 사용승인을 받았습니다. 위생, 급배수, 주차, 소화, 승강기 및 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 243,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가와 별도로 추가적으로 부담해야 하는 금액이 될 수 있습니다.

* 시장 변동성

오피스텔 시장은 금리 변동, 임대 수요 변화 등에 민감하게 반응할 수 있으므로, 투자 시에는 이러한 시장 상황을 면밀히 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 6호선 새절역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 응암동 일대는 꾸준한 개발과 함께 상업 및 주거 수요가 뒷받침되는 지역으로, 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

그러나 현재 경매 물건의 가장 큰 특징은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 243,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 사실상 매수인이 부담해야 할 추가적인 채무로 작용하므로, 입찰가를 산정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 6호선 새절역을 도보로 이용 가능하여 교통이 편리하며, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 향후 관리 및 유지 보수에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 용도로 활용하기에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 268,000,000원입니다.

현재 시세 조사를 통해 파악된 바에 따르면, 유사한 오피스텔의 매매가는 약 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 243,000,000원이라는 점을 감안할 때, 실질적으로 매수인이 부담해야 할 금액은 "낙찰가 + 인수 보증금"이 됩니다.

따라서, 시세 및 인수 보증금을 고려한 예상 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 만약 낙찰가가 10,000,000원이라고 가정하면, 총 부담액은 10,000,000원(낙찰가) + 243,000,000원(인수 보증금) = 253,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장가와 유사하거나 다소 높은 수준일 수 있습니다.

투자자는 인수 보증금 243,000,000원을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 하며, 이 금액을 통해 감정가 268,000,000원 대비 어느 정도의 할인율을 확보할 수 있을지 면밀히 검토해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 시세와 낙찰자의 투자 수익률 목표치를 고려하여 산정해야 합니다. 보증금 인수 부담이 매우 크기 때문에, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 현재 감정가 268,000,000원을 기준으로, 매수인이 실질적으로 부담해야 할 총 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 보수적으로 접근한다면, 250,000,000원 이하의 입찰가도 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 철저한 시세 분석과 예상 수익률 계산 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.