나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51443 [1] 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 ""경성중고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 노변상가 등이 혼재되어 있는 일반 주
택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선,
경의중앙선, 공항철도 '홍대입구역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층건 내 제4층 제402호로서
(사용승인일: 2014.03.18),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(안방1, 방1, 거실/주방, 욕실, 발코니, 테라스(다용도실), 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형(자루형) 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-28)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51443 (1)호 서울서부지방법원 부동산 강제경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 4층 402호에 소재하고 있으며, 토지면적은 22.50㎡ (약 6.80평), 건물면적은 29.41㎡ (약 8.90평)입니다.

해당 물건은 다세대주택 용도로 이용 중이며, 감정평가액은 243,290,000원입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 윤OO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "경성중고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 노변상가 등이 혼재된 일반 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도 '홍대입구역'이 근거리에 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

새주소로는 서울특별시 마포구 성미산로13길 11-3 (성산동)입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 15일 접수된 윤OO의 강제경매 개시결정입니다.

등기부등본상 을구 1번으로 2024년 2월 23일 접수된 윤은영 임차인의 주택임차권(보증금 195,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

주택임차인 윤은영은 전입일자 2014년 6월 2일, 확정일자 2016년 6월 1일자로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 195,000,000원에 대한 인수 금액은 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 등기부상 소유권 보존은 2014년 3월 20일, 소유권 이전은 2014년 8월 8일로 되어 있습니다.

* 임차인 윤은영:

보증금 195,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2014-06-02, 확정일자 2016-06-01, 대항력 있음. 1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 노변상가가 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 7월 8일 성산동 620-4번지 39.57㎡ 다세대주택이 260,000,000원에 거래되었고, 2026년 7월 4일 성산동 20-5번지 50.86㎡ 다세대주택이 515,000,000원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 657만원에서 1012만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 본건의 전용면적 29.41㎡를 고려할 때, 현재 감정가 243,290,000원과의 비교 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 홍대입구역(2호선, 경의중앙선, 공항철도)이 소재하여 교통이 편리합니다.

주거지로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설이나 문화시설은 홍대입구역 주변을 이용해야 합니다.

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕 건물 내 4층 402호이며, 2014년 3월 18일에 사용승인되었습니다.

내부 이용 상태는 안방 1, 방 1, 거실/주방, 욕실, 발코니, 테라스(다용도실), 현관 등으로 구성되어 있습니다.

난방은 도시가스 개별난방이며, 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 윤은영 임차인의 보증금 195,000,000원 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 법원 집행 과정에서의 변동 가능성 및 임차인의 권리 행사에 따른 부담을 고려해야 합니다.

* 위반건축물 등재: 본건은 집합건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있어, 향후 건축 관련 규제나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 이는 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외 제시외 면적 14.30㎡(약 4.32평)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 법적 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

* 건축물 사용승인일: 2014년 3월 18일로 비교적 최근 건물이지만, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

다만, 대항력있는 임차인이 존재하며, 위반건축물 등재 사실은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액 인수 가능성에 대한 철저한 확인과 위반건축물에 대한 향후 처리 방안 마련이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 홍대입구역 인근 입지: 지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도 이용이 편리하여 직주근접 및 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 주택가 내 입지: 주변으로 다세대, 연립주택 등이 형성된 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 소형 면적으로, 임대 수익형 투자 시에도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,290,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 대비 평당 657만원에서 1012만원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

본건의 전용면적(29.41㎡)을 고려하면, 이러한 시세 범위를 적용 시 약 191,000,000원에서 297,000,000원 사이의 가치가 산정됩니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 195,000,000원)과 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 안고 있어, 실질적인 매수 가치는 이를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 법적 인수 가능성은 존재하므로 이를 감안해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크 요인과 권리관계를 종합적으로 고려하여, 본건 감정가의 85%~95% 수준인 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 판단을 위해서는 임차인과의 협의, 위반건축물 해소 방안 및 비용 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.