나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51454 [1] 서울특별시 은평구 진관동 66 은평뉴타운꿈에그린 지1층비114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재""구파발역(지하철3호선)""북동측 인근에 위치하며,주위는 대단위 아파트단지,주상복합건물,공공청사,임야 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건이 속한 건물까지 제반 차량 출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""구파발""역 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물 내 지1층비114호로
외벽;석재마감 및 강화유리창
내벽;강화유리창 및 몰탈위페인팅

이용상태

근린생활시설(현재""공실"")로 이용 중 입니다.

설비내역

화재탐지 및 경보시설,시스템 냉난방설비,지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서향 완경사의 대체로 사다리형의 토지로 공동주택(아파트).업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 북서측으로 폭 약12m,남동측으로 폭 약20m,남서측으로 폭 약4~5m 및 북동측으로 폭 약3m 정도의 포장도로와 4면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역,소로3류(폭8m 미만)(접함),중로1류(폭20m~25m)(접함),중로3류(폭12~15m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(47m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(97m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시개발구역<도시개발법>,재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.
기타;본건의 평가는 토지의 소유권 대지권의 표시가 없는 건물의 전유부분에 대한 평가로,법원의 요청에 의거 토지의 적정한 소유권 대지권이 있는 상태를 상정하여 가격결정하였고, 구분건물감정평가명세표 비고란에 토지의 소유권 대지권이 없는 경우의 가격을 병기하였으며,경매진행시 토지의 소유권 대지권의 취득여부 등을 확인하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51454 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 진관동 66 은평뉴타운꿈에그린 지1층비114호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 재정비촉진지구

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지지분: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.26㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.26㎡ (약 13.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 용도: 공동주택 (전체 건물), 해당 호실 근린생활시설

건물구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

층수: 지하 4층, 지상 20층 (본건은 지하 1층)

사용승인일: 2018년 03월 22일

건물 총 호실 수: 354호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 지하철 3호선 구파발역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 주상복합 건물, 공공청사, 임야 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 구파발역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 북서향의 완경사를 이루는 대체로 사다리형으로, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물이 건축되어 이용 중입니다.

지적도상 북서측으로 약 12m, 남동측으로 약 20m, 남서측으로 약 4~5m, 북동측으로 약 3m 폭의 포장도로와 4면이 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 김용진 씨의 강제경매(채권금액 50,000,000원)로 확인됩니다.

이 외 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

3.3. 주의사항 및 특이사항

감정평가서상 본건 평가는 토지의 소유권 대지권이 있는 상태를 상정하여 결정되었습니다.

구분건물감정평가명세표 비고란에 토지의 소유권 대지권이 없는 경우의 가격도 병기되었으므로, 경매 진행 시 토지 대지권 취득 여부를 반드시 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

2025년 6월 12일 대지권 등기가 완료되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 구성

주변이 대규모 아파트 단지와 주상복합 건물로 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 공공청사 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

전체 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설의 복합 용도로 사용되고 있으며, 본건은 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

현재 본건은 공실 상태입니다.

4.3. 잠재 고객 분석

인근 대단위 주거 단지에 거주하는 주민들이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다.

구파발역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동 인구 흡수에도 유리한 측면이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교통시설

지하철 3호선 구파발역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 교통이 매우 편리합니다.

구파발역 주변의 상업 시설, 금융기관, 관공서 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

대규모 은평뉴타운 아파트 단지가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 문화 및 관광 명소인 은평한옥마을이 근거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 본건이 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 장기화에 따른 수익성 악화 위험이 존재합니다.

6.2. 토지 대지권 관련 리스크

감정평가 시 토지 대지권이 있는 상태를 가정하였으나, 실제 경매 진행 시 대지권 취득 여부가 불확실할 수 있습니다.

이는 물건의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항으로, 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 법규 및 개발 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어, 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동성이 있을 수 있으며, 개발 과정에서 소음, 분진 등의 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 3호선 구파발역 역세권에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 잠재적 가치가 있는 물건입니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 무엇보다 감정평가액 산정의 전제가 된 토지 대지권 확보 여부를 경매 진행 시 철저히 확인해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성도 존재하지만, 개발 과정의 제약 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 구파발역 접근성이 뛰어나 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 주거 단지를 통해 안정적인 고객 기반을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 잠재 수익성: 안정적인 임차인 확보 및 운영 시 수익형 부동산으로서의 전환 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계액은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 보증금 부담은 없습니다.

본건의 감정가는 328,000,000원이나, 현재 공실 상태이며 가장 중요한 리스크인 토지 대지권 확보 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

따라서, 토지 대지권 미확보 시의 감정가와 실제 취득 가능 여부를 면밀히 분석한 후, 해당 리스크를 충분히 반영한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 대지권 관련 추가 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.